承租方单方发解除函就能解除房屋租赁合同吗？征和律所结合汉中(2025)陕07民终1363号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租方以出租方未完全交付租赁物、存在违约导致合同目的无法实现为由单方发送解除函，是否直接发生合同解除的效力？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕07民终1363号生效判决分析：单方发送解除函发生合同解除效力的前提是发函方享有法定或约定的解除权，若不存在合同约定的解除事由，也不符合法定解除条件的，即便向对方送达了解除函，也不会产生合同解除的法律效果。
本案中，首先出租方已按合同约定交付了全部核心租赁场地，仅保安亭、电梯小部分区域未交付，该部分面积占整体租赁面积比例极低，不会导致承租方经营使用的核心合同目的无法实现，且一审法院已经针对未交付部分酌情扣减了对应租金，出租方的瑕疵履行不构成根本违约；其次承租方无充分证据证明供水问题系出租方违约导致，也无法证明其主张的“逼迫案外人偿债”的特殊合同目的已在签约时告知出租方并写入合同；最后承租方在发送解除函后仍继续转租案涉房屋并收取租金，其实际行为与解除合同的意思表示相悖。因此承租方不享有法定解除权，其2024年3月25日发送解除函的行为不发生合同解除的效力。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
2023年11月23日，某某汽车维修服务有限公司（承租方）与汉中市汉台区某某社区股份经济合作社（出租方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定出租方将位于汉中市兴汉路边的19间房屋出租给承租方经营使用，租赁期限15年，第一年租金55万元，合同明确水、电以现状交付，同时约定了租赁场地四至边界。合同签订后承租方支付了第一年租金55万元，进场装修经营超市及餐饮。
2024年3月25日，承租方以出租方未按约定交付3米通道、18点后停水导致无法经营为由，向出租方发送《解除房屋租赁合同告知函》，主张合同当日解除，要求退还租金并赔偿损失，双方协商未果后出租方诉至法院，承租方提出反诉。
争议焦点
案涉房屋租赁合同是否已于2024年3月25日承租方发函时解除，出租方是否存在根本违约行为，承租方主张的损失及违约金是否应予支持。
法院观点
法院经审理认为：首先出租方已按合同约定交付了符合四至要求的全部核心租赁场地，仅小部分附属区域未交付，且一审已酌情扣减对应租金，不构成根本违约；其次承租方主张的特殊合同目的未写入合同，无证据证明出租方知情，且承租方发函后仍继续转租案涉房屋收取租金，其行为与解除合同的意思表示相悖；最后承租方无充分证据证明停水系出租方违约导致，应承担举证不利责任。因此承租方不享有法定解除权，单方发函不发生合同解除效力。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，案涉房屋租赁合同自判决生效之日起解除，承租方按1369.86元/天的标准支付2025年1月6日至实际腾退之日的租金，承租方全部反诉请求不予支持。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕07民终1363号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省汉中市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-12
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对承租方而言：签订房屋租赁合同前应现场核验租赁物现状、四至边界、水电情况，留存核验记录并写入合同附件；若存在特殊合同目的（如抵债、特定业态经营等），必须明确写入合同条款，避免后续产生争议；行使单方解除权前应当先核实是否符合法定或约定的解除条件，随意发送解除函不仅不会产生解除效力，还可能被认定为违约方承担相应责任；若因第三人原因导致租赁物无法正常使用，应向第三人主张权利，无权以此为由要求出租方承担违约责任。
- 对出租方而言：交付租赁物时应当制作交付确认书，明确交付范围、水电现状、瑕疵情况，由承租方签字确认，避免后续就交付问题产生争议；若承租方逾期支付租金或存在其他违约行为，应当及时留存催告、沟通的证据，符合解除条件时再依法行使解除权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。