合作开发土地登记在开发商名下被执行能否排除？征和律所结合汉中(2025)陕07民终1471号案例实务解读

法律问题

合作开发房地产过程中，土地使用权登记在开发商名下，后因开发商欠付债务导致土地被法院查封执行，合作方村委会能否以其系土地原始权利方、双方有合作开发约定为由排除强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕07民终1471号生效判决解答：本案中村委会主张排除执行的诉求未得到法院支持，核心原因在于两点： 一是案涉土地性质已由集体土地转为国有出让土地，且已依法登记在作为被执行人的开发商名下，不动产物权登记具有公示效力，法院有权对登记在被执行人名下的不动产采取执行措施； 二是村委会与开发商签订的合作开发协议仅属于双方内部的债权约定，在土地尚未开发、约定归村委会所有的房屋尚未建成的情况下，村委会仅享有要求开发商按照协议交付房屋、承担违约责任的普通债权，该债权不具有优先性，不足以排除法院对案涉土地的强制执行。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第三百四十四条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

真实案例

基本事实：2001年城固县政府征地时给某某某村委会预留20%的土地指标，后该土地被登记在某乙公司名下，某甲公司垫付了欠村委会的400万征地款后，与村委会签订合作开发协议，约定村委会以土地出资，建成后一层房屋归村委会所有，其余归开发商。后案涉土地经法院执行过户到某甲公司名下。因某甲公司欠付龙某公司1500万借款未还，龙某公司申请执行查封了登记在某甲公司名下的案涉土地，村委会提出执行异议被驳回后提起执行异议之诉。

法院观点：村委会对案涉土地不享有物权，仅基于合作开发协议享有普通债权，不足以排除强制执行。

裁判结果：一审、二审均判决驳回村委会的诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕07民终1471号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：陕西省汉中市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月9日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 合作开发房地产的合作方如果以土地出资，应当及时要求将对应土地份额登记在自己名下，或者在合作协议中明确约定高额违约赔偿条款，同时对土地使用权办理预告登记或抵押登记，避免因开发商对外负债导致土地被执行后无救济路径； 2. 如发现合作开发的土地被法院查封，应当第一时间梳理出资凭证、合作协议、实际参与开发的相关证据，若约定分配的房屋已经建成并实际交付占有，可以优先适用商品房消费者物权期待权的相关规定主张排除执行； 3. 仅依据内部合作协议主张排除执行的胜诉概率极低，合作方可优先起诉开发商要求承担违约责任，就债权申请参与案涉土地拍卖款的分配，最大限度降低自身损失。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。