租赁合同期满后继续使用是否自动转为不定期租赁？征和律所结合汉中(2025)陕07民终1499号案例实务解读
法律问题
租赁合同约定的20年最长有效期届满后，承租人继续占用租赁物的，是否必然自动转为不定期租赁合同？承租人主张出租人未交付约定房屋、要求出租人承担自行维修产生的费用需要满足哪些条件？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕07民终1499号生效判决解答：租赁合同期满后承租人继续使用租赁物并不必然转为不定期租赁，核心判断标准是出租人是否对承租人继续使用的行为提出明确异议，若出租人在租期届满前已经明确表达不再续租、要求收回场地的意思表示，承租人继续占用没有合法依据，应当及时返还租赁物。此外，承租人主张租赁范围包含未交付房屋、要求出租人承担维修费用的，需要提供充分证据证明约定内容包含对应房屋、维修费用实际发生且经出租人同意承担，否则主张难以获得法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
2004年张某从案外人赵某2处转租某某村委会的后院场地，三方签订的《场地租赁协议》约定租期至2074年，年租金700元。2005年张某与村委会签订补充协议，约定张某垫资修复院墙的13860元抵扣后续租金。2022年村委会起诉要求确认合同无效、收回场地，法院生效判决认定案涉租赁合同超过20年的部分无效，仅2004年6月30日至2024年6月29日的租期合法有效。
2024年租期届满前，村委会就收回场地与张某协商未果，随后起诉要求张某交还场地、支付占用费。张某反诉要求继续履行合同、由村委会支付维修费17890元、退还未交付5间房屋的租金5385元。一审法院判决张某交还场地、支付占用费，驳回张某全部反诉请求。张某不服提起上诉，汉中中院审理后认为一审程序合法、认定事实清楚，案涉租赁范围不包含争议的5间房屋，张某主张的维修费缺乏充分证据，且村委会已明确表示不再续租，不符合不定期租赁的认定条件，最终判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕07民终1499号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省汉中市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月16日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁合同的法定最长有效期仅为20年，超出部分不受法律保护，切勿轻信“永久租赁”“70年租期”等不符合法律规定的约定，避免财产损失。
- 租赁期满如需续租，一定要和出租人签订书面续租合同，不要默认“继续使用就算自动续租”，只要出租人明确提出收回租赁物，承租人就有义务及时返还，否则需要支付逾期占用费用。
- 租赁期间产生房屋维修费用的，要事先和出租人就费用承担主体达成书面约定，维修过程中保留好支付凭证、沟通记录、施工材料等完整证据，避免事后空口主张无法被法院采信。
- 缴纳租金时要索要规范的收款凭证，明确标注租金对应周期、金额，要求收款人签字或加盖有效公章，避免出现仅有公章无经办人、无收款时间的瑕疵收据，后续产生纠纷时难以佐证缴费事实。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。