未验收的房屋查封前被买受人占有能否排除强制执行？征和律所结合济南(2025)鲁01民终14123号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，买受人在房屋竣工验收合格前就实际占有案涉房产，是否符合执行异议排除执行的“合法占有”要件？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁01民终14123号生效判决分析：虽然《建筑法》《消防法》等法律法规明确要求未经验收或者验收不合格的房屋不得交付使用，但该类规定属于管理性强制性规范，立法目的是规范开发商的房屋交付行为、追究违法交付的行政责任，并不直接否定买受人基于合法有效的房屋买卖合同占有房屋的民事效力。只要买受人是基于真实的房屋买卖关系、在法院查封之前就已经实际接收房屋，即使案涉房屋当时尚未完成竣工验收，也不影响对“合法占有”要件的认定；若同时满足查封前签订合法有效书面买卖合同、已支付全部或按约定支付部分购房款、非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对房屋享有的权利足以排除普通金钱债权的强制执行。
法律依据
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
- 《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
最新案例
基本事实
申请执行人山东某甲公司与被执行人济南某乙开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，济南市槐荫区人民法院于2024年4月7日依申请查封了济南某乙公司名下位于槐荫区西客站片区的20套商务公寓。案件进入执行程序后，案外人郭某提出执行异议，称其早在查封前就与某乙公司签订了购房合同、支付了全部购房款、签订了前期物业服务协议并已实际装修占有案涉房屋，仅因开发商原因未办理过户登记。一审法院作出执行裁定中止对案涉房屋的执行，山东某甲公司不服提起执行异议之诉，一二审均被驳回。
争议焦点
郭某在案涉房屋竣工验收合格前就占有房屋，是否属于执行异议排除执行要件中的“合法占有”，能否排除案涉强制执行。
法院观点
法院认为，郭某在案涉房屋竣工验收前实际接收并占有使用房屋，由此产生的房屋质量责任及使用风险由郭某自行承担，开发商提前交付未验收房屋可能面临相应行政处罚，但不能以此否定郭某基于合法买卖关系在查封前实际占有房屋的效力，结合郭某已在查封前签订合法购房合同、支付全部购房款、非因自身原因未办理过户的事实，其对案涉房屋享有的民事权利足以排除强制执行。
裁判结果
驳回山东某甲公司的上诉，维持原判，不得执行案涉20套房屋。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁01民终14123号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：山东省济南市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月09日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 作为房屋买受人，购房后要注意妥善留存购房合同、付款凭证、收房通知书、装修合同、物业费/水电费缴费记录等占有使用房屋的证据，避免所购房屋被法院查封时无法举证自身权利；
- 尽量避免购买未竣工验收的房屋，即使因特殊情况提前收房，也要注意留存全部收房、装修、实际使用的证据，同时及时督促开发商办理网签备案和过户登记；
- 若发现所购房屋被法院查封，第一时间整理全部证据向查封法院提出执行异议，若执行异议被驳回，要在15日的法定期间内提起执行异议之诉维权，避免逾期丧失救济权利；
- 作为申请执行人，若认为案外人提出的执行异议存在虚假情形，要积极举证证明案外人存在事后补签合同、未实际支付购房款、未实际占有房屋、未过户系案外人自身原因等事实，否则其他生效裁判已经确认的事实会被后续案件直接采信。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。