案外人持村委证明能排除未办证房产强制执行吗？征和律所结合烟台(2025)鲁06民终6546号案例实务解读
法律问题
案外人以其系受赠取得未办理不动产权登记的农村集体建设用地上房产为由，主张排除强制执行的，需要满足哪些法定条件？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁06民终6546号生效判决分析：在案外人执行异议之诉案件中，案外人需要对自身享有足以排除强制执行的民事权益承担完全举证责任。对于未办理不动产权登记的房产，仅提供村委会出具的权属证明、亲属出具的赠与说明不足以认定权属，还需要举证证明赠与行为真实合法、房屋已经实际交付案外人长期占有使用、未办理产权登记非因案外人自身原因等核心事实，否则无法排除法院的强制执行。
法律依据
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
最新案例
遇某光与遇某东、张某、王某英追偿权纠纷判决生效后，因遇某东未按期履行还款义务，遇某光向法院申请强制执行，法院查封了王某英配偶遇某林名下位于龙口市某村的两处未办证房产。案外人遇某丰（遇某林长子）提出执行异议，称涉案房屋已由父亲遇某林赠与自己，提交了村委证明、赠与说明、房本费收据等证据，要求停止对涉案房屋的执行。
一审、二审法院经审理均认为：遇某丰提交的证据不足以证明赠与协议的真实性、房屋已经实际交付其占有使用等核心事实，其主张对涉案房屋享有所有权缺乏充分依据，最终判决驳回遇某丰的全部诉讼请求，案涉房屋可以继续执行。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁06民终6546号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：山东省烟台市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-05
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 涉及农村自建房、无不动产权证的房产赠与、买卖时，一定要签订书面协议，及时办理村集体内部的权属备案变更，同时留存房屋交付凭证、水电费/物业费缴纳记录、装修凭证等长期占有使用的证据，避免后续产生权属争议。
- 若自身实际所有的房产被法院查封，要第一时间收集完整的权属取得证据，仅靠村委会证明、亲属证言很难获得法院支持，必要时可以委托专业律师梳理证据、制定维权方案。
- 为他人债务提供担保时一定要审慎查看合同内容，切勿随意签字，避免导致自身及家庭财产被强制执行。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。