买了厂房原房东收取租户租金不肯退能不能要求返还？征和律所结合聊城(2025)鲁15民终4902号案例实务解读
法律问题
不动产转让后出让方收取的属于受让方的租金，能不能直接和受让方未付的转让款进行债务抵销？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁15民终4902号生效判决解答：首先，合法有效的不动产转让合同自成立时生效，受让方按约支付首期转让款后，案涉不动产的相关收益（包括后续租金）依法归受让方所有，出让方无权擅自占用；其次，若双方互负到期金钱债务，且不存在按照债务性质、当事人约定或法律规定不得抵销的情形，一方有权主张债务抵销，抵销范围内的债务直接消灭，无需再向对方履行返还或支付义务。本案中法院经审理查明出让方已经尽到合同约定的协助办证义务，剩余土地转让款属于受让方应当支付的到期债务，因此支持出让方用收取的360万元租金抵销等额未付转让款，驳回了受让方要求返还租金的全部诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十八条：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
- 《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
真实案例
2020年8月，聊城某甲公司与某乙公司签订《土地使用权及地上附属物转让合同》，约定某乙公司将其所有的40亩工业用地及地上厂房、设施以1800万元的价格转让给某甲公司，某甲公司支付首期500万元转让款后，案涉地块的使用权及附属物全部归某甲公司所有，地块上原有租户剩余租期的租金也归某甲公司收取。合同履行过程中，某甲公司累计向某乙公司支付转让款1400万元，剩余400万元以某乙公司未完成全部不动产权过户义务为由拒绝支付。后某甲公司发现某乙公司擅自收取了2021年3月至2024年6月期间租户缴纳的租金360万元，遂向法院提起诉讼要求某乙公司返还该笔租金及利息，某乙公司抗辩主张该笔租金应当与某甲公司未付的400万元转让款抵销。
法院经审理认为：某乙公司已经按照合同约定履行了协助办证义务，案涉地块未完成全部过户手续不可归责于某乙公司，某甲公司已经实际占有使用案涉地块，剩余400万元转让款属于到期债务，双方互负金钱债务符合法定抵销条件，因此支持某乙公司的抵销主张，判决驳回某甲公司的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁15民终4902号
- 案由：不当得利纠纷
- 审理法院：山东省聊城市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月13日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 买卖带租约的不动产时，应当在转让合同中明确约定租金收益的归属节点、交接方式，同时应当书面告知租户租金收取主体的变更信息，避免后续产生租金归属纠纷；
- 主张债务抵销需要满足两个核心前提：一是双方互负的债务均已到期，二是债务的标的物种类、品质相同，实践中最常见的就是金钱债务的抵销；
- 不动产受让方如果认为出让方未履行合同约定的协助办证、瑕疵担保等义务，应当及时收集固定证据，通过诉讼或协商的方式向对方主张违约责任，不能直接以对方未履行义务为由拒绝支付已经到期的合同款项，否则可能被对方主张抵销相应债务，反而导致自身权益受损。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。