买预售房发现窗户材质和备案/节能告知不符能索赔吗？征和律所结合上海(2025)沪01民终20506号案例实务解读
法律问题
商品房预售合同履行中，业主以实际交付房屋的窗户材质与《节能差异告知书》表述不符、与竣工备案图纸记载不一致为由，要求开发商更换窗户或赔偿损失的，能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)沪01民终20506号生效判决解答：商品房买卖双方的权利义务优先以书面合同约定为准，若合同未对窗户材质作出明确约定，业主仅以节能告知书、竣工备案图纸为依据主张开发商违约的，通常难以得到法院支持。
首先，对《节能差异告知书》中“外窗”的定义，应当结合当地居住建筑节能设计的行业标准理解，若分隔阳台与室内的门窗已经符合三玻两腔要求，阳台栏板上的外窗不属于节能标准中的“外窗”范畴的，开发商不构成违约。
其次，竣工备案图纸属于施工监管层面的文件，若双方签订预售合同时未将图纸内容明确约定为合同条款，该图纸不能直接作为约束开发商交付标准的民事合同依据，即使交付房屋与备案图纸不一致，也属于行政监管范畴，不属于民事案件支持业主索赔的依据。
最后，业主主张样板房、宣传材料明确窗户材质的，需承担举证责任，无法举证的该主张也不能成立。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
真实案例
基本事实
2023年卢某向上海某房地产有限公司购买预售商品房，收房后认为南向阳台外窗未按《节能差异告知书》采用三玻两腔玻璃、卫生间窗户未按竣工备案图纸采用磨砂玻璃+中置百叶，诉至法院要求开发商更换或赔偿，同时主张卫生间等电位、空调外机位置整改。
法院观点
1、双方签订的《商品房预售合同》未明确约定案涉窗户的材质标准；2、《节能差异告知书》中的“外窗”应结合上海当地《居住建筑节能设计标准》理解，本案分隔阳台与室内的推拉门已采用三玻两腔，符合节能要求；3、竣工备案图纸不属于双方合同约定内容，仅为行政监管文件，不能作为民事违约的依据；4、卢某无法举证样板房、宣传材料对窗户材质有明确约定，应承担举证不能的不利后果。
裁判结果
一审法院支持了卢某要求开发商整改卫生间等电位、调整空调外机位置的诉求，驳回了更换窗户的诉求；二审上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)沪01民终20506号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：上海市第一中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人签订预售合同前，应当要求开发商将宣传材料、样板房展示的装修、材质标准明确写入合同附件，避免后续产生争议无据可依；
- 若发现交付房屋与备案图纸不一致，可先向住建部门投诉要求行政监管，若确实影响房屋使用功能的，可另行收集证据主张违约赔偿；
- 收房时发现质量问题，优先固定证据（拍照录像、公证、发书面函件），对于双方无争议的质量问题可优先协商整改方案，避免扩大损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。