预抵押登记后房屋办了首次登记，开发商的阶段性担保责任能免除吗？征和律所结合广元(2025)川08民终1403号案例实务解读

法律问题

商品房按揭贷款交易中，购房人所购房屋办理了预抵押登记和开发商所有权首次登记后，开发商承担的阶段性连带担保责任是否应当自动免除？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)川08民终1403号生效判决解答：开发商阶段性担保责任是否免除，首先要尊重合同约定的免责条件，其次要判断预抵押登记的效力状态： 1. 若借款合同明确约定开发商担保责任免除的条件为“银行收到正式抵押登记证明”，即使满足“预抵押登记+首次登记”的抵押权法定设立条件，只要约定的形式要件未成就，开发商仍需承担担保责任； 2. 若房屋办理首次登记后超过90日未办理正式抵押登记，预抵押登记存在失效风险，银行的抵押权处于不稳定状态，此时开发商的阶段性担保责任不能免除。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
• 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

真实案例

2023年刘某向某银行广元分行借款59万元购买广元某公司开发的商品房，三方签订《个人购房借款/担保合同》约定：广元某公司承担阶段性连带责任保证，保证责任免除条件为“正式抵押手续办理完毕且银行收到载有抵押登记信息的不动产抵押登记证明”。合同签订后银行依约放款，案涉房屋于2023年10月办理预抵押登记，2025年7月广元某公司办理了房屋所有权首次登记。 后刘某连续逾期未还款，银行起诉要求刘某偿还剩余本息、对案涉房屋优先受偿，并要求广元某公司承担连带担保责任。一审法院支持银行全部诉讼请求，判决广元某公司在办妥正式抵押登记前承担连带担保责任。广元某公司上诉主张案涉房屋已满足抵押权法定设立条件，担保责任应当免除。 二审法院审理认为：案涉合同约定的免责条件清晰无歧义，截至二审期间银行仍未收到正式抵押登记证明，且案涉房屋办理首次登记后已超过90日未办理正式抵押登记，预抵押登记存在失效风险，因此广元某公司的免责主张不成立，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)川08民终1403号
• 案由：金融借款合同纠纷
• 审理法院：四川省广元市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-07

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 开发商签订阶段性担保条款时，可明确约定“只要满足抵押权法定设立条件即免除担保责任”，不要仅将“银行收到正式抵押登记证明”作为唯一免责条件，避免承担不必要的额外责任； 2. 银行在案涉房屋具备办理正式抵押登记条件后，要及时督促购房人配合办理登记，避免超过90日法定期限导致预抵押登记失效，丧失优先受偿权； 3. 购房人在收房后要及时办理不动产权证书，配合银行完成正式抵押登记，避免开发商承担担保责任后向自己追偿。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。