以房抵债协议签订后卖房人转卖房屋需承担违约责任吗？征和律所结合遂宁(2025)川09民终1229号案例实务解读
法律问题
第三人自愿签订以房抵债协议为亲属偿还债务后，又将抵债房屋另行出售给他人，债权人能否直接要求该第三人承担退款及违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川09民终1229号生效判决分析：以房抵债协议是独立于原民间借贷关系的有效合同，只要协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，即对双方均具有法律约束力。第三人自愿以自有房屋为他人抵偿债务的，在协议未依法解除的情况下，擅自将房屋转卖给第三方导致合同目的无法实现的，构成根本违约，债权人有权选择要求该第三人按照以房抵债协议承担违约责任，无需回归原民间借贷关系向原债务人主张权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款：债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
最新案例
唐某2、邢某欠黄某借款本息未还，二人之女唐某1为帮父母偿还债务，于2020年1月5日与黄某签订《房屋买卖合同》，约定以自己名下位于海南省海口市的房屋抵偿欠款，同日向黄某出具收到50万元购房款的收条，后黄某又陆续向唐某1、唐某2支付1.3万元购房款及税费。因黄某当时不符合海口限购政策，双方未能办理过户登记。2023年7月唐某1擅自将案涉房屋出售给案外人并完成过户，黄某2024年10月才知晓该情况，遂起诉要求解除合同、退还购房款及利息。
一审法院判决支持黄某全部诉讼请求，唐某1不服提起上诉，主张案涉合同已因限购政策无法履行而解除、其不应承担责任、黄某起诉已过诉讼时效。四川省遂宁市中级人民法院审理认为：案涉以房抵债协议合法有效，唐某1擅自转卖房屋是合同无法履行的根本原因，黄某有权选择要求唐某1承担违约责任；合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效规定，最终判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)川09民终1229号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：四川省遂宁市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月5日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订以房抵债协议时，建议明确约定过户时间、逾期过户及一房二卖的违约责任，尽量在协议签订后尽快办理网签或预告登记，有效限制卖房人擅自处分房屋；
- 若因限购等政策暂时无法办理过户，要定期跟进房屋产权状态，一旦发现卖房人有抵押、转卖房屋的行为，及时通过发函、诉讼等方式主张权利；
- 以房抵债协议无法履行时，债权人有权选择向原债务人主张原债务，也有权选择向以房抵债的合同相对方主张违约责任，可根据双方履行能力等情况选择对自己更有利的维权路径；
- 合同解除权本身不适用诉讼时效，但基于合同解除主张退款、赔偿损失的债权请求权，要在知道或者应当知道权利受损之日起三年内行使，避免超出时效丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。