业主以业委会违法、物业服务差为由拒交物业费能行吗？征和律所结合广安(2025)川16民终2086号案例实务解读

法律问题

业主能否以业主委员会成立程序违法、物业服务存在一般瑕疵为由拒绝交纳物业费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)川16民终2086号生效判决解答：首先，已经过街道办事处行政备案的业主委员会，其成立合法性不属于物业服务合同纠纷案件的民事审查范围，业主对业委会成立程序有异议的，应当向住建部门、街道办事处等行政主管部门反馈，不能以此为由拒交物业费；其次，物业服务具有整体性、公共性、持续性特点，仅存在绿化维护不到位、人员偶尔脱岗等一般服务瑕疵，不构成业主拒交物业费的合法抗辩理由，业主仍需按约定标准足额交纳物业费。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
• 《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
• 《四川省物业管理条例》第五十五条：经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

真实案例

基本事实

广安华蓥市某小区自2013年起实行业主自治管理，由业委会负责小区物业服务、收取物业费，步梯房收费标准为0.25元/㎡/月，每户每年另收36元公共路灯费。2023年5月该小区换届产生第四届业委会，选举结果经当地街道办事处批复备案，任期5年。业主郭某系该小区步梯房业主，房屋面积164.47㎡，以“业委会选举程序违法、物业服务不到位、道闸设计不合理致其家属车辆受损、私人物品被清理”为由，拒交2023年1月1日至2024年12月31日期间物业费共计1058元，还提起反诉要求业委会赔偿其各项损失1.2万余元。

法院观点

法院审理认为：业委会成立合法性不属于本案民事案件审查范围，郭某提出的绿化维护不到位、人员脱岗等问题仅属于物业服务一般瑕疵，不足以达到拒交或者扣减物业费的标准；其主张的车辆损失、物品损失均未提供充分证据证明业委会存在过错，不应予以支持。

裁判结果

一审判决郭某于判决生效5日内支付物业费1058元，驳回其全部反诉请求；二审广安中院驳回郭某上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2025)川16民终2086号

案由：物业服务合同纠纷

审理法院：四川省广安市中级人民法院

裁判日期：2026年01月14日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 业主若对业委会成立程序、表决事项合法性有异议，应当在法定时限内向街道办事处、住建部门等行政主管部门提出投诉，也可单独提起业主撤销权诉讼，不要以拒交物业费的方式对抗，否则不仅无法解决业委会合法性问题，还可能承担逾期缴费的违约金、诉讼费等额外成本。 2. 若认为物业服务存在重大瑕疵导致自身合法权益受损，要注意留存连续、完整的证据（如服务不到位的长时间录像、自身损失的直接因果关系证明、与物业沟通的记录等），可通过业主大会要求业委会整改，或单独提起诉讼主张赔偿，不能直接以此为由拒交全部物业费。 3. 实行业主自治的小区，业委会要注意留存物业服务的相关记录、收费标准经业主合法表决的文件，日常主动公开收支明细、服务内容，避免后续催缴物业费时缺乏依据，引发业主抵触。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。