业主以物业续聘程序违法、服务瑕疵为由拒缴物业费能得到支持吗？征和律所结合广安(2025)川16民终2274号案例实务解读
法律问题
业主对小区物业续聘程序有异议，或认为物业服务存在瑕疵、物业对自身有侵权行为，能否以此为由拒缴或者减免物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川16民终2274号生效判决解答：以上三类情形均不能直接作为业主拒缴或减免物业费的合法抗辩理由。首先，业主大会选聘物业的内部决议程序异议属于业主与业委会的内部法律关系，不影响业委会对外与善意物业公司签订的物业服务合同效力，合同对全体业主具有约束力；其次，物业公司对业主的侵权行为属于独立的侵权损害赔偿法律关系，与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，业主应另行主张权利，不能直接抵扣物业费；最后，业主仅提交零星的公共区域瑕疵照片，无法证明物业服务整体严重不达约定标准的，也不能以此要求酌减物业费，业主仍需按照合同约定全额支付拖欠的物业费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
陈某是广安市某小区的业主，四川某管家物业服务有限责任公司为案涉小区提供前期物业服务后，又与小区第一届业委会签订了新的物业服务合同，持续提供物业服务至今。陈某以物业续聘程序不符合法定要求、2021年物业损坏其家中厨房墙体未修复、小区公共设施损坏、卫生不达标为由，拒绝缴纳2020年12月1日至2024年12月31日期间的物业费，物业公司多次催收未果后起诉至法院，一审判令陈某全额支付物业费5662.9元，陈某不服提起上诉。
广安市中级人民法院审理认为：业委会对外签订合同的行为具有对外效力，业主对内部决议程序的异议不影响与善意物业公司签订的合同效力，陈某调取续聘表决材料的申请对本案判决无必要性，不予准许；陈某主张的物业侵权、公共收益分配问题均属于其他法律关系，应另行主张权利；陈某提交的服务瑕疵证据不足以证明物业服务整体严重不达标准，其要求减半缴纳物业费的请求无事实和法律依据，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)川16民终2274号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：四川省广安市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月9日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主如果对小区物业选聘、续聘程序有异议，应当通过提议召开业主大会、起诉业主委员会确认合同效力等合法途径维权，切勿直接以拒缴物业费的方式对抗，否则不仅无法解决程序异议，还可能需要承担逾期缴费的违约金，甚至被纳入失信被执行人名单。
- 业主若认为物业公司存在侵权行为，或者要求分配小区公共收益，应当留存好相关证据单独提起诉讼，该类主张与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，法院不会在物业费纠纷案件中一并处理。
- 业主若认为物业服务质量不达标，需要收集长期、可印证的服务瑕疵证据，比如多户业主共同举证的连续服务问题记录、向物业或住建部门投诉的沟通记录、物业出具的整改承诺等，零星的现场照片不足以证明物业服务整体违约，无法作为减缴物业费的依据。
- 物业公司在签订物业服务合同时应当留存好业主大会表决结果、公示记录等材料，日常服务中注意留存消杀、设施维修、业主沟通等服务记录，避免后续发生效力争议和服务质量抗辩时举证不能。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。