购买无证房屋后能不能排除债主强制执行？征和律所结合常州(2025)苏04民终5633号案例实务解读
法律问题
购买未取得建设工程规划许可证的无证房屋，买受人主张排除债权人对房屋的强制执行，需要满足哪些法定条件？买受人就购房款支付存在虚假陈述、循环转账等情形的，能否获得法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏04民终5633号生效判决分析：案外人执行异议之诉中，判断买受人是否享有足以排除强制执行的民事权益，核心审查要件包括转让关系的真实性、购房款是否全额实际支付、查封前是否已合法占有房屋、未办理过户是否因买受人自身原因。即便执行标的是未取得权属登记的无证房屋，上述核心要件的审查标准也不会降低，其中购房款支付的真实性是法院审查的重中之重。
本案中，二审法院通过调取银行流水、对比买受人在多轮诉讼及公安调查中的陈述，发现买受人就购房款支付的表述存在多处重大矛盾，且存在循环转账虚构付款记录的情形，无法证明已全额支付购房款，因此直接改判驳回了买受人排除执行的诉讼请求。由此可见，即便买受人已实际占有房屋，只要不满足全额真实付款的要件，就无法排除债权人的强制执行。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
最新案例
基本事实：邵某东、吴某琴夫妇因欠付刘某借款本金85万元及利息，被刘某申请法院强制执行。执行过程中，常州市钟楼区人民法院查封了登记在某某塑业有限公司名下、实际由邵某东夫妇购买及自建的位于常州市钟楼区邹区镇邹某路199号的无证不动产（未取得建设工程规划许可证，无房屋所有权证）。杨某平、杨某中以其已于2015年向邵某东夫妇购买该房屋、已付清全部购房款并实际占有为由，提出执行异议，被法院裁定驳回后提起案外人执行异议之诉，一审法院支持了其停止执行的诉讼请求，刘某不服向常州市中级人民法院提起上诉。
争议焦点：杨某平、杨某中对案涉无证不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，核心审查项为购房款是否已全额实际支付。
法院观点：二审法院经核查银行交易流水发现，杨某中就购房款支付的陈述在一审、二审、此前关联诉讼以及公安机关询问中存在多处重大矛盾，且存在“买受人转账付给出卖人后，出卖人当日转回买受人账户”的循环转账情形，虚构付款记录，至少有122万元购房款未实际支付。买受人就付款事实的虚假陈述，直接导致其无法证明已满足全额支付购房款的排除执行要件。
裁判结果：2026年1月13日，江苏省常州市中级人民法院作出终审判决：撤销一审民事判决，驳回杨某平、杨某中的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏04民终5633号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月13日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 无证房屋（含未取得建设工程规划许可证的自建房、集体土地上的小产权房）交易存在极高法律风险，此类房屋不仅无法办理不动产权属登记，还随时可能因出卖人的个人债务被法院查封、执行，即便签订了书面购房合同，买受人也不当然享有排除强制执行的权利，不建议普通购房者购买此类房屋。
2. 如确需购买无证房屋，务必留存完整的交易凭证：所有购房款必须通过银行转账方式直接付至出卖人本人账户，并明确备注“购房款”，避免现金交付、第三方代收、循环转账等情形；交房后及时实际占有使用，留存水电费缴纳凭证、物业服务费凭证、经营证照等占有证据，避免后续发生执行争议时无据可查。
3. 提起案外人执行异议之诉时，应当如实陈述案件事实、提交真实的交易证据。如果存在虚假陈述、伪造付款凭证、与出卖人恶意串通虚构交易的情形，不仅会被法院驳回诉讼请求，还可能因虚假诉讼被处以罚款、拘留，情节严重的甚至会被追究刑事责任。
4. 如发现自身购买的房屋被法院查封，应当第一时间咨询专业律师，由律师梳理现有证据、制定应诉方案，切勿为了胜诉虚构交易事实，反而承担不必要的法律风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。