出租人去世后继承人要承担疫情租金返还责任吗？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终6748号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行期间出租人去世，继承人是否属于适格被告，需要承担疫情防控期间的租金返还责任？非国有房屋承租人主张疫情期间租金减免的适用条件是什么？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终6748号生效判决解答：首先，租赁合同属于持续性合同，权利义务具有延续性，出租人去世后其法定继承人在未放弃继承的情况下，需概括承受原租赁合同的权利义务，属于租金返还纠纷的适格被告；其次，承租非国有房屋用于经营，因疫情防控措施导致无法正常使用租赁房屋、继续全额支付租金显失公平的，法院可依据公平原则判决出租方与承租方各半承担疫情防控期间的租金，但继承人仅需在继承被继承人遗产的实际价值范围内承担清偿责任，超出遗产范围的部分无需承担。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条：继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
真实案例
2017年白某与艾某签订《房屋租赁合同》，承租乌鲁木齐市天山区某商铺及地下一层用于经营超市，租期至2022年6月，年租金38万元，白某已足额支付租赁期间全部租金。2020年7月17日至9月7日乌鲁木齐因疫情采取封闭式管理措施，对白某的经营造成明显影响。2023年6月出租人艾某去世，其法定继承人努某（配偶）、图某（儿子）、努某（女儿）未放弃继承。2024年3月白某起诉要求艾某的继承人返还疫情防控期间的租金，一审法院判决努某等三人共同返还租金48931.5元，努某不服提起上诉。二审法院经审理认为，一审判决计算租金期间有误，且未明确继承人仅需在遗产继承范围内承担责任，最终改判努某、图某、努某在继承艾某遗产的范围内向白某退还租金27589.15元，驳回白某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终6748号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月09日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁合同履行期间出租人去世的，其继承人只要未明确放弃继承，就需要承继原合同的权利义务，承租方主张租金返还、违约责任等诉求可直接起诉继承人，无需另行确认合同承继关系；
- 主张疫情期间租金减免的承租方，需留存好疫情防控通知、停业证明、经营流水对比、闭店照片等证据，若无证据证明经营受到实质影响的，租金减免诉求难以获得法院支持；
- 租金返还的诉讼时效为3年，承租方需在知道或应当知道权利受损之日起3年内主张权利，向法院起诉、向义务人发函主张权利均可产生诉讼时效中断的效力；
- 继承人应诉时可主动举证继承遗产的范围，仅需在遗产实际价值范围内承担被继承人的债务，超出部分无需承担，若已放弃继承的，可据此抗辩无需承担任何清偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。