办理了预告登记的商业购房人在开发商破产时能优先拿房吗？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终6944号案例实务解读
法律问题
已经办理了不动产预告登记的商业用途购房人，在开发商进入破产程序后，是否有权要求管理人继续履行购房合同、办理产权登记，或者就已付购房款享有优先受偿权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终6944号生效判决分析： 第一，预告登记本质是对物权变动请求权的公示，仅具备限制所有权人擅自处分不动产的效力，不直接产生物权变动效果，也不改变不动产的所有权归属，不能据此认定预告登记对应的房产不属于破产企业的破产财产。 第二，对于破产申请受理前成立、买卖双方均未履行完毕的购房合同，破产管理人依法享有法定解除权，预告登记不足以排除该解除权的行使，合同解除后预告登记随基础债权消灭而失效，购房人无权要求继续履行合同办理产权登记。 第三，我国破产程序中仅对以居住为目的的商品房消费者的生存利益给予优先保护，商业用途购房人不属于法定优先保护的商品房消费者范畴，其基于购房合同享有的债权属于普通债权，无权就已付购房款主张优先于建设工程价款、抵押权等优先债权受偿。
法律依据
- 《中华人民共和国企业破产法》第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条：下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。
最新案例
基本事实
2017年新疆某银行受让案外人王某对新疆某房地产开发公司的7套商业用房购房权利，与开发商签订购房协议及商品房预售合同，约定总价款7851万余元，银行支付95%购房款后，2021年办理了案涉房屋的所有权预告登记。2021年12月法院受理该房地产开发公司的破产重整申请，管理人在法定期限内未通知银行继续履行合同，案涉购房合同依法视为解除。银行不服提起诉讼，要求确认管理人解除行为无效、案涉房产不属于破产财产、继续履行合同办理产权登记，若不能交付则优先退还已付购房款7458万余元。
争议焦点
办理了所有权预告登记的商业购房人在开发商破产程序中是否享有优先于普通债权的特殊权利。
法院观点
首先案涉购房合同属于破产受理前成立、双方均未履行完毕的合同，管理人依法享有解除权，预告登记不改变房屋所有权归属，案涉房产属于破产财产；其次银行属于商业用途购房人，不属于法定优先保护的商品房消费者范畴，其权利为普通金钱债权，无权要求优先受偿或继续履行合同。
裁判结果
乌鲁木齐市中级人民法院二审判决驳回新疆某银行全部上诉请求，维持一审驳回其全部诉讼请求的判决。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终6944号
- 案由：别除权纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月12日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 商事主体购买不动产用于经营的，除办理预告登记外，建议在合同中明确约定过户时限，及时督促开发商完成竣工验收及产权转移登记，避免开发商进入破产程序后权利被贬损为普通债权。 2. 若遇到交易相对方进入破产程序，已办理预告登记的购房人可先核实项目是否具备续建及过户条件，若确实无法继续履行合同，应及时向管理人申报普通债权，同时可就合同解除后的违约金、损失等主张一并纳入债权范围。 3. 破产程序中的权利顺位均有明确法律规定，不得随意突破法定清偿顺序，商事主体进行大额不动产交易前应充分评估交易相对方的履约能力及破产风险，必要时可要求相对方提供抵押、保证等额外担保降低交易风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。