先租商铺后买没过户，新产权人要占有使用费能适用买卖不破租赁吗？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终7410号案例实务解读
法律问题
承租人先承租商铺，之后与产权人签订购房合同付清全部房款但未办理过户登记，后续原产权人将房产抵押给第三方，第三方实现抵押权取得房产所有权后，主张承租人按市场标准支付房屋占有使用费，承租人能否以“买卖不破租赁”为由要求按原租赁合同标准支付租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终7410号生效判决解答：本案不适用买卖不破租赁规则，承租人应当按照市场标准向新产权人支付房屋占有使用费。核心原因是原承租人与原产权人签订的《商铺租赁协议》已经被后续的《房地产购销合同》取代终止，双方租赁关系已经消灭，不符合买卖不破租赁的适用前提。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第五项：有下列情形之一的，债权债务终止：（五）债权债务同归于一人；
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
真实案例
基本事实：2010年新疆某百货股份有限公司与原产权人乌鲁木齐市某商贸有限公司签订《商铺租赁协议》，约定租期至2030年3月31日。2017年双方签订《房地产购销合同》，约定百货公司出资购买案涉商铺，付清全部购房款，交割日后的房租直接冲抵购房款，但始终未办理房产过户登记。2018年原产权人将案涉商铺抵押给新疆某典当有限公司借款，因无力还款，典当行2023年通过司法拍卖以物抵债方式取得案涉商铺所有权。典当行要求百货公司按市场标准支付占有使用费，百货公司主张适用买卖不破租赁按原租赁合同标准支付租金，双方产生争议诉至法院。
法院观点：原租赁协议已经被后续的购房合同取代，2017年4月1日至2023年7月12日期间百货公司未向原产权人支付过任何租金，属于租金债权债务同归于百货公司自身，符合债权债务终止的法定情形，原租赁关系已经消灭，不适用买卖不破租赁规则。新产权人作为商铺所有权人，有权主张按市场标准支付占有使用费。
裁判结果：一审法院判决新疆某百货股份有限公司向新疆某典当有限公司支付占有使用费差额1720380.36元、保全申请费5000元；乌鲁木齐市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终7410号
- 案由：侵权责任纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-08
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 企业或个人购买不动产时，务必及时办理过户登记，即使已经付清房款、实际占有使用房产，未办理过户登记的情况下所有权不发生转移，极易出现原产权人将房产抵押、转卖等权利纠纷，产生巨额经济损失。
- 买卖不破租赁规则的适用前提是合法有效的租赁关系持续存在，若承租人在租赁期间与产权人签订购房合同，双方以实际行动终止租赁关系的，即使最终未完成过户，也不能再主张适用买卖不破租赁对抗新的产权人。
- 债权人接受不动产抵押前，应当实地核查不动产的实际使用情况，核实相关租赁、买卖协议的真实性，必要时可向实际使用人核实协议效力，避免后续实现抵押权时出现不必要的权利争议。
- 新产权人取得房产所有权后，若原使用人无法证明存在合法有效的租赁关系，有权要求其按同期同地段市场标准支付占有使用费，协商不成的可通过诉讼途径维护自身物权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。