业主专有区域漏水致楼下受损物业要担责吗？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终8089号案例实务解读
法律问题
楼上业主专有区域防水失效致楼下房屋受损，物业公司仅进行简单协调未协助排查漏水点，是否需要承担赔偿责任？财产损害赔偿中能否同时主张装饰装修损失和修复费用？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终8089号生效判决分析：第一，关于物业责任，物业服务人对共有部分负有维修养护义务，即便漏水原因系业主专有部分导致，若物业在纠纷发生后未主动协助排查漏水点、督促业主履行维修义务，存在服务瑕疵的，应对损失扩大部分承担次要责任，本案中法院酌定物业承担10%的赔偿责任符合法律规定；第二，关于损失赔偿范围，财产损害赔偿适用填平原则，修复费用已经包含对受损部位恢复原状的成本，能够弥补权利人的装饰装修损失，二者不可同时主张，法院对重复主张的损失部分予以扣减符合法律规定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
最新案例
杨某是乌鲁木齐市头屯河区某小区101室业主，贾某是其楼上201室业主，奇台县某公司为该小区物业服务企业。2022年杨某发现房屋卫生间、小卧室房顶渗水，多次与贾某、物业沟通未果，2023年首次起诉因未缴纳鉴定费被法院以举证不能驳回诉讼请求。2024年杨某再次起诉，经一审法院委托鉴定，漏水原因为贾某家卫生间1#地漏管口防水层失效，评估显示房屋修复费用为7049元。一审判决贾某承担80%责任、奇台县某公司承担10%责任、杨某自担10%责任，同时支持了装饰装修损失和修复费用。各方上诉后，二审法院认为一审同时支持装饰装修损失和修复费用违反损害赔偿填平原则，仅支持修复费用，对责任比例的认定予以维持，最终改判贾某赔偿杨某各项损失共计26599.2元，奇台县某公司赔偿3324.9元。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终8089号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-16
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 作为业主，对专有区域的防水、管线等设施负有定期检查维护义务，装修时切勿擅自封闭公共管线，若发生漏水应及时维修，避免给相邻业主造成损失扩大自身赔偿责任；
- 作为物业服务企业，业主间因相邻漏水发生纠纷时，应主动协助联系专业机构排查漏水点，明确责任主体，督促责任方及时维修，避免损失扩大引发赔偿风险；
- 作为受损方，发现漏水后应及时通过拍照、录像、公证等方式固定证据，必要时及时申请司法鉴定，若起诉需按时缴纳鉴定费用，避免因举证不能承担败诉风险，同时主张损失时需符合填平原则，不得重复主张赔偿。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。