共用下水管道堵塞致业主财产损失物业要不要担责？征和律所结合昌吉(2025)新23民终2368号案例实务解读
法律问题
单元共用下水管道堵塞导致业主财产受损，物业服务企业仅能举证事后进行了疏通，能否主张免除赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新23民终2368号生效判决解答：案涉单元侧厨房共用下水管道不属于业主专有部分，也不属于市政公用设施，属于业主共有部分，物业服务企业负有法定的维修、养护、管理、查验义务。仅事后及时疏通不能证明企业已尽到日常检查、定期养护的责任，若无法提供完整的管道养护台账证明自身履职到位，应当根据过错程度承担相应的赔偿责任，本案法院酌定物业公司承担30%的赔偿责任符合法律规定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
- 《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
真实案例
王某系新疆昌吉某小区1楼业主，2021年11月其房屋因单元侧厨房共用下水管道被抹布、钢丝球、菜叶等异物堵塞，污水从2楼住户家中返水后渗漏到王某家中，造成房屋装修、家具等财产损失。因无法确定堵塞异物的直接丢弃人，王某起诉该单元2至25层共22户实际使用房屋的业主及提供物业服务的新疆某有限公司要求赔偿。
一审法院认为22户业主无法证明自身无过错，承担70%的赔偿责任，物业公司未举证证明尽到日常养护义务承担30%的赔偿责任。物业公司不服提起上诉，主张案涉管道属于该侧业主专属管道，且已尽到疏通义务不应承担责任。二审法院审理后认为案涉管道属于业主共有部分，物业公司提交的证据不足以证明其尽到了日常查验维护义务，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)新23民终2368号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月5日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主家中出现返水、渗漏等情况时，第一时间拍照录像固定现场证据，及时通知物业公司到场处置，同步留存财产损失的购物凭证、维修报价等材料，避免后续索赔时举证不能。
- 物业服务企业应当建立完善的共用设施设备养护台账，定期对共用下水管道进行疏通养护，留存工作记录、照片、视频等履职证据，否则发生管道堵塞致损纠纷时很可能需要承担赔偿责任。
- 共用下水管道的使用业主应当尽到谨慎注意义务，禁止向下水管道丢弃抹布、钢丝球、食品残渣等易造成管道堵塞的异物，若发生无法确定堵塞源的致损事件，不能证明自身无过错的业主均需要按比例承担赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。