出租人逾期交租赁物承租人能一直拒付租金吗？征和律所结合昌吉(2025)新23民终2449号案例实务解读

法律问题

租赁合同履行中，出租人存在逾期交付租赁物的瑕疵，承租人是否可以长期拒付全部租金？此前合作协议约定的保证金能否抵扣后续租赁合同的租金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新23民终2449号生效判决解答：首先，先履行抗辩权的行使有明确边界，当出租人已经完成租赁物交付的核心义务后，承租人拒付租金的先履行抗辩权即丧失，不得再以此为由拒绝支付全部租金；其次，若后续签订的租赁合同及生效调解书已经对原合作协议的权利义务作出实质变更，原协议中关于保证金折抵租金的约定未被新约定采纳的，不再具有法律效力，承租人无权要求以原有保证金抵扣租金。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
• 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

真实案例

霍城县某某肉食品有限公司与新疆某某农副产品交易市场有限公司先签订《市场运营合作协议》，约定20万元保证金可折抵租金。后双方签订《商铺招商租赁合同》，2022年经新疆昌吉市人民法院调解出具生效调解书，确认继续履行租赁合同，明确租赁期限、租金支付时间等条款，未提及保证金折抵租金事项。

后交易市场逾期交付租赁物，2023年8月12日完成交付，肉食品公司以逾期交付、面积不足、保证金可折抵租金为由拒付全部租金，交易市场起诉要求解除合同、支付租金。一审判决解除合同、肉食品公司支付租金16万余元，肉食品公司提起上诉。

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院二审认为：交易市场完成交付后肉食品公司不再享有先履行抗辩权，原合作协议保证金折抵租金的约定已被后续合同及调解书实质变更，肉食品公司长期拒付租金构成违约，合同自起诉状副本送达之日（2025年7月22日）解除。结合交易市场自愿调整租金起算时间为2023年11月1日，最终改判肉食品公司支付租金148383.6元及占有使用费41556元。

案例检索信息

• 案号：(2025)新23民终2449号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-06

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，承租人行使先履行抗辩权需注意边界，出租人完成核心交付义务后，即便存在少量履行瑕疵，也仅能拒付对应瑕疵部分的租金，不得拒付全部租金，否则可能构成违约面临合同解除风险；第二，若合同双方后续签订新的合同或达成调解协议对原有合同条款作出变更的，优先适用新约定，原有协议未被新约定采纳的条款不再具有约束力，建议在签订新协议时明确约定原有保证金、预付款等款项的处理方式，避免后续产生争议；第三，承租人认为出租人交付的租赁物面积不足、存在适租瑕疵的，应当及时固定证据、书面提出异议，协商调整租金标准，不得直接以瑕疵为由长期拒付全部租金。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。