签了房屋认购协议已入住能否排除抵押权人强制执行？征和律所结合昌吉(2025)新23民终2625号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，买受人仅签订不动产认购协议、支付部分购房款、已实际占有使用房屋，但未支付全部购房款也未将剩余房款按照人民法院要求交付执行的，能否排除抵押权人的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新23民终2625号生效判决解答：此种情形下买受人不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个要件需同时满足，其中第三项明确要求买受人要么已支付全部价款，要么已将剩余价款按照法院要求交付执行，两个条件满足其一即可，若均不满足则无法排除执行，即便未支付尾款的原因是出卖人过错，也不影响该要件的适用。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
真实案例
2016年12月，北京某工程造价咨询有限公司与北京某置业有限公司签订《“经略天则”园认购协议》，约定购买北京市通州区某房产，总价款2105万余元，约定首付1055万余元，剩余1050万元通过银行贷款支付。协议签订后，买受人依约支付了1055万余元首付款，2017年11月案涉房屋交付买受人，买受人将该地址登记为公司注册地并实际占有使用至今。因出卖人原因，双方始终未签订正式房屋买卖合同，也未办理贷款及过户登记，剩余1050万元购房款未支付。
2021年10月，北京某置业有限公司将案涉房产抵押给新疆某商业银行股份有限公司，为第三方借款提供担保，后因借款人未按期还款，银行起诉后获得胜诉生效判决，申请强制执行后法院查封了案涉房产。买受人提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，要求排除执行、确认房屋归其所有。一二审法院均认为，买受人未支付全部购房款，也未将剩余房款按照法院要求交付执行，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的全部要件，最终判决驳回买受人的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新23民终2625号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-05
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购买不动产时应当及时签订正式的网签备案买卖合同，不要仅停留在认购协议阶段，避免后续被认定为预约合同，影响物权期待权的认定；
- 若因出卖人原因迟迟无法办理过户登记，买受人应当及时通过诉讼等途径主张权利，不要待房屋被抵押、查封后再维权，增加维权难度；
- 遇到所购房屋被强制执行的情况，若仅支付了部分房款，应当主动向执行法院提出将剩余房款交付执行，满足《执行异议和复议规定》第二十八条的全部要件，才有机会排除强制执行；
- 银行等抵押权人办理不动产抵押登记前，应当尽到实地调查义务，核实房屋的实际占有使用情况，避免后续出现执行异议纠纷，影响抵押权的实现。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。