买房后开发商私自抵押房产，买受人能否排除强制执行？征和律所结合昌吉(2025)新23民终2643号案例实务解读
法律问题
买受人在抵押权设立前已签订购房合同并付清全部房款，仅占有房屋的时间晚于抵押权设立时间，是否享有足以排除强制执行的民事权益？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新23民终2643号生效判决解答：若买受人同时满足以下条件，即使房屋占有时间晚于抵押权设立时间，其享有的物权期待权仍可优先于存在过错的银行抵押权，排除强制执行：1. 在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2. 已支付全部购房款；3. 在查封前已合法占有房屋；4. 非因买受人自身原因未办理过户登记；5. 银行设立抵押权时未尽到审慎审查义务，存在过错。
法律依据
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
真实案例
基本事实
2017年11月，北京市某工程服务有限公司与北京某置业有限公司签订房屋认购协议，约定购买案涉房产，优惠后总房款1597万余元。2018年1月，工程公司付清全部购房款，因园区道路未通、不具备交付条件，直至2022年8月才办理收房手续，缴纳物业费、水电费后实际使用房屋。2021年10月，置业公司将包含案涉房屋在内的多套房产抵押给新疆某银行股份有限公司用于贷款，后因贷款逾期，银行起诉胜诉后申请强制执行案涉房屋，工程公司提出执行异议被一审法院驳回，遂提起上诉。
法院观点
法院审理认为：案涉认购协议具备商品房买卖合同主要条款，且工程公司已付清全款，应认定为合法有效的商品房买卖合同，签订时间早于抵押权设立时间。银行作为专业金融机构，设立抵押权时仅查询了不动产登记，未实地核实房屋实际使用情况，未尽到审慎审查义务，存在过错。工程公司在法院2023年查封前已合法占有房屋，未办理过户登记非因自身原因，符合执行异议复议规定第二十八条的全部要件，其物权期待权应优先保护。
裁判结果
撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2025）新2301民初2778号民事判决，驳回新疆某银行股份有限公司的全部诉讼请求，不得执行案涉房屋。
案例检索信息
- 案号：(2025)新23民终2643号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人签订购房合同并支付房款后，要及时督促开发商办理网签备案手续，定期查询房屋权属状态，避免开发商私自抵押房产，同时妥善留存购房合同、付款凭证、收房手续、物业费水电费缴纳记录等全部证据。
- 银行等金融机构办理房产抵押业务时，除查询不动产登记外，还应当尽到审慎审查义务，实地勘察抵押物的实际使用、占有情况，核实是否存在已出售、已出租等情形，避免因审查疏漏导致抵押权无法优先受偿。
- 如果所购房屋被人民法院查封执行，购房人应当在法定期限内提出执行异议，如异议被驳回，要及时提起执行异议之诉，必要时委托专业律师介入，最大限度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。