购买农村宅基地小产权房能否要求返还购房款？征和律所结合昌吉(2025)新23民终2675号案例实务解读

法律问题

非本村集体经济组织成员购买农村宅基地上建设的房屋，合同效力如何认定？已经支付的购房款能否要求返还？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新23民终2675号生效判决分析：首先，司法实践中认定双方法律关系不会仅依据书面协议名称判断，会结合款项备注、沟通记录、履行行为等实质认定，本案中虽有《联合建房协议书》但买受人未签字，所有付款收条均标注“房款”、录音中出卖人认可房屋买卖表述，最终认定双方为房屋买卖合同关系而非联合建房关系。其次，宅基地使用权是本村集体经济组织成员专属权利，非本村成员购买宅基地上房屋的合同因违反土地管理法强制性规定无效，出卖人应当返还已收取的购房款，但买受人明知房屋性质仍购买存在过错的，无权主张利息损失。

法律依据

• 《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
• 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
• 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

最新案例

2011年起，张某先后向李某某支付多笔款项共计316000元，李某某向张某交付位于昌吉市某村宅基地上建设的房屋，张某装修后入住多年。后张某因房屋无法办理产权证，起诉要求解除合同返还房款及利息。一审法院认定双方为联合建房关系，驳回张某全部诉讼请求。二审法院结合收条均标注“房款”、通话录音中李某某认可出售房屋的表述，改判双方为房屋买卖合同关系；因案涉房屋建在农村集体宅基地上，张某并非该村集体经济组织成员，案涉合同因违反法律强制性规定无效，判令李某某返还张某购房款316000元，因张某明知房屋性质仍购买存在过错，驳回其利息主张。

案例检索信息

• 案号：(2025)新23民终2675号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月16日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，农村宅基地上建设的“小产权房”因违反土地管理法禁止性规定，非本村集体成员购买的，合同通常会被认定无效，买受人无法取得房屋合法产权，遇征收拆迁也难以获得合规补偿，不建议普通消费者购买此类房屋。第二，如果已经购买小产权房的，应留存好付款凭证、沟通记录、房屋使用相关证据，若就合同效力产生纠纷，可主张返还已付购房款，但自身存在过错的需要自行承担相应损失。第三，实践中部分出卖人常以“联合建房”“合作开发”名义掩盖小产权房买卖的，法院会结合实际履行情况实质认定法律关系，不会仅以协议名称判定。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。