原小区业委会合并后之前签订的电梯维修款该由谁承担？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终2733号案例实务解读
法律问题
小区业主委员会合并后，原业委会对外签订的电梯维修承揽合同所产生的债务，是否应当由新成立的联合业委会承担付款责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新29民终2733号生效判决解答：首先，业委会合并后原业委会的主体资格终止，无权再代表小区业主对外签订合同，此类合同不能直接约束新成立的联合业委会；其次，涉及使用住宅专项维修资金的小区公共设施维修项目，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，未履行法定表决程序的合同不能代表全体业主的真实意思表示；最后，承揽方在签订涉及业委会的合同时，应当对业委会主体资格、合同事项的表决程序、付款资金来源等尽到审慎审查义务，未尽到义务的需自行承担相应不利后果。本案中案涉合同签订时原业委会已丧失主体资格，合同内容超出实际维修需求也未履行法定表决程序，因此联合业委会无需承担付款责任，自愿作出付款承诺的物业公司应当承担付款义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
- 《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
真实案例
2023年5月，阿克苏某小区1与另外两个小区合并成立联合业委会，原某小区1业委会主体资格终止。2023年11月，原某小区1业委会与某电梯公司签订《电梯维修及更换钢丝绳施工合同》，约定维修11部电梯，费用从小区专项维修资金中支付，某物业公司同时盖章并出具证明，承诺若维修资金不足以支付工程款由物业公司自行承担。合同签订后电梯公司完成维修且电梯检验合格，但因维修资金已用完、合同签订主体不适格、未履行业主表决程序等原因，各方就付款事宜产生纠纷。电梯公司诉至法院要求联合业委会、物业公司、物业公司唯一股东王某2共同支付维修款375000元及违约金等，一审法院判决仅由物业公司承担付款责任，电梯公司上诉后阿克苏地区中级人民法院二审驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)新29民终2733号
- 案由：承揽合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月19日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承揽方承接小区公共设施维修类项目时，首先要核实签约的业委会是否为最新备案的合法主体，业委会发生合并、换届的要及时要求对方提供备案证明；涉及使用住宅专项维修资金的项目，必须要求业委会出示业主双三分之二同意的表决文件，同时到住建部门核实维修资金账户余额，避免出现资金无法兑付的风险；尽量要求具备付款能力的主体（如物业公司、开发商等）出具书面的付款承诺，明确债务承担主体。
- 小区业委会合并、换届后，要及时收回原业委会公章，在小区显著位置公示主体变更信息，同时将变更情况告知住建部门、辖区街道办等相关单位，避免原业委会或相关人员私盖公章对外签订合同引发不必要的纠纷。
- 小区业主对于涉及公共维修资金使用的事项要主动关注表决程序，发现存在违规使用维修资金、未履行法定表决程序的情况要及时向住建部门投诉举报，维护自身合法财产权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。