开发商逾期交房超60天且房屋渗水能解除购房合同吗？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终2798号案例实务解读

法律问题

开发商逾期交房超过合同约定的60天期限，且拟交付的房屋存在渗水问题，购房者是否有权主张解除商品房预售合同？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新29民终2798号生效判决解答：首先，商品房预售合同中关于“逾期交房超过60日买受人有权解除合同”的约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，只要开发商逾期交房时长超过约定期限，合同约定的解除条件即成就，购房者享有法定的合同解除权。其次，即便开发商主张逾期时长较短属于轻微违约，但若房屋同时存在渗水等影响正常居住的问题，已经超出购房者对新房的合理预期，购房目的无法实现的，法院依然会支持购房者解除合同的诉讼请求。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

真实案例

2023年5月，郭某与阿克苏地区某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定郭某购买该公司开发的某某学府小区住宅一套，总房款480350.5元，开发商应于2023年12月31日前交付房屋，逾期超过60日的，购房者有权解除合同，开发商需返还全部购房款并支付利息、违约金。

合同签订后郭某足额支付了首付款63350.5元，提取33000元公积金支付房款，并办理了384000元的公积金贷款，全部购房款已支付完毕。但开发商直到2024年3月10日才在业主群发布收房通知，逾期超过60天，郭某验收房屋时发现房屋存在墙体渗水问题，多次要求开发商整改未果，遂向法院起诉要求解除商品房买卖合同及公积金贷款合同。

法院经审理认为，双方约定的逾期交房解除条件已成就，且房屋渗水问题确实影响购房者的居住预期，购房目的无法实现，最终判决解除案涉商品房预售合同及住房公积金贷款合同，开发商向郭某返还购房款、利息及违约金，向公积金中心返还提取的公积金及剩余贷款本息。开发商不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)新29民终2798号
• 案由：商品房销售合同纠纷
• 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月6日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者签订商品房买卖合同时应当重点核查逾期交房的解除条款，明确约定逾期时长、解除后的退款规则、违约责任承担方式，避免后续维权缺乏合同依据；
2. 收房环节若发现房屋存在渗水、裂缝等质量问题，要第一时间留存照片、视频、沟通记录等证据，书面拒绝收房并要求开发商出具整改方案及时限，不要贸然签收房屋；
3. 商品房买卖合同解除后，对应的公积金贷款、商业贷款合同可一并解除，剩余贷款无需购房者继续偿还，由开发商直接向贷款机构返还，购房者已经偿还的贷款本金及利息可一并向开发商主张返还。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。