商铺漏水未修复能不能拒交全部物业费？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终3200号案例实务解读

法律问题

业主以物业服务存在瑕疵（如商铺漏水长期未修复）、物业服务合同未经过业主大会表决程序为由，拒绝交纳全部物业费是否具有合法性？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新29民终3200号生效判决分析：首先，业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同，原则上对全体业主具有法律约束力，即便业主认为合同签订程序不符合规定，也应当通过法定途径申请撤销合同，而非直接以拒交物业费的方式对抗，只要业主实际享受了物业服务，就负有交纳相应物业费的义务；其次，物业服务是涵盖公共区域清洁、设施维护、秩序管理等多项内容的综合性服务，局部、单一的服务瑕疵（如单户商铺漏水未及时修复）不属于根本违约，不能成为业主拒交全部物业费的合法理由，法院通常会根据物业服务瑕疵的严重程度酌情调整物业费标准，而非支持业主全额拒交的主张。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
• 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

最新案例

程某是新疆阿克苏库车市某小区商业商铺的所有权人，某物业公司为该小区提供物业服务。程某自2022年7月起以两点理由拒交物业费：一是小区业主委员会与物业公司签订的《幸福城物业服务合同》未经过业主大会表决，应属无效，且合同约定的物业费标准不包含商业物业；二是其商铺漏水多年，物业公司一直未修复，物业服务存在重大瑕疵。物业公司多次催缴无果后起诉至法院，要求程某支付截至2025年6月的物业费合计41952.96元。

一审法院审理查明，案涉物业服务合同明确约定服务范围包含住宅和商业，物业公司确实未妥善解决程某商铺的漏水问题，物业服务存在瑕疵，因此酌情将原定2.8元/月/㎡的物业费标准调整为2.2元/月/㎡，加上双方协议约定的0.5元/月/㎡的生活垃圾费，最终判决程某支付物业费及生活垃圾费合计34325.21元。程某不服一审判决提起上诉，阿克苏地区中级人民法院二审认为，程某已实际享受了物业公司提供的物业服务，即便物业服务合同签订程序存在瑕疵也不能成为其拒交全部物业费的理由，局部服务瑕疵仅能作为酌减物业费的依据，一审判决调整后的标准合理合法，因此判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)新29民终3200号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月20日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，业主如果认为业主委员会签订的物业服务合同违反法定程序、侵害自身合法权益，应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内请求人民法院撤销，不要直接采取拒交物业费的方式维权，否则不仅可能需要补交物业费，还可能承担违约金、诉讼费等额外成本；第二，发现物业服务存在瑕疵时，业主要及时留存好相关证据（包括瑕疵现场的照片、视频，与物业公司的沟通记录、投诉记录等），先与物业公司协商物业费减免，协商不成的可在诉讼中提交证据要求法院酌减费用，不要直接拒交全部物业费；第三，物业服务企业应当提升服务质量，针对业主提出的维修、管理诉求及时响应处置，确因客观原因无法及时解决的要主动与业主沟通说明，避免因小问题引发大面积物业费拖欠纠纷。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。