在农用地上自建无规划许可证的厂房签订的租赁合同有效吗？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终3238号案例实务解读

法律问题

出租人在农用地上自行建设未取得建设工程规划许可证的厂房，与承租人签订的租赁合同是否具有法律效力？承租人无法实现租赁目的要求退还租金能否得到支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新29民终3238号生效判决解答：此类租赁合同依法属于无效合同。我国实行严格的土地用途管制制度，农用地转为建设用地必须办理法定审批手续，在未办理转用审批、未取得建设工程规划许可证的农用地上建设的厂房属于违法建筑，不具备合法租赁的资质，因此签订的租赁合同自始无效。合同无效后，出租人应当将收取的租金扣除承租人实际占有使用房屋期间的占有使用费后，剩余部分退还给承租人。

法律依据

• 《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
• 《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
• 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

真实案例

顾某某承包阿克苏市某某林管站的农用地（果园）后，在未办理农用地转用审批手续、未取得建设工程规划许可证的情况下，自行建设钢结构厂房等设施。2024年7月15日，顾某某与梁某某签订《厂房、住房及外厂地租赁合同》，约定将案涉厂房等租赁给梁某某用于农产品加工，年租金126000元，租期5年。梁某某支付全额租金后，因案涉土地为农用地无法办理经营所需的营业执照及许可手续，无法实现租赁目的，遂起诉要求确认合同无效、退还租金等，顾某某反诉要求梁某某修复被拆除的厂房设施、支付违约金等。

一审法院审理后认定案涉租赁合同无效，判决顾某某退还梁某某扣除5个月占有使用费后的剩余租金73500元，驳回双方其他诉讼请求。顾某某不服提起上诉，新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院二审审理后认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)新29民终3238号
• 案由：确认合同效力纠纷（租赁合同纠纷）
• 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月19日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 厂房出租方在对外出租房屋前，应当确保租赁标的物具备合法的建设规划手续、产权证明，在农用地上建设生产经营用房必须先依法办理农用地转用审批手续，避免因租赁物违法导致合同无效，承担退还租金、赔偿损失的法律责任。 2. 厂房承租方在签订租赁合同前，应当主动核实房屋的土地性质、规划审批手续、产权证明等材料，明确租赁用途能否实现，避免承租违法建筑导致无法办理经营许可、合同无效的风险。 3. 租赁期间如需对房屋结构、设施进行改造，应当留存出租方同意改造的书面证据，避免后续就改造损失、修复责任产生纠纷时举证不能。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。