以房抵债的购房人在开发商破产时能否要求优先交付房屋？征和律所结合喀什(2025)新31民终3438号案例实务解读
法律问题
房地产开发企业进入破产程序时，通过以房抵债方式签订商品房买卖合同的购房人，是否有权要求开发商优先交付房屋并享有优先受偿债权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新31民终3438号生效判决解答：即使以房抵债签订的商品房买卖合同合法有效，若购房人签订合同的核心目的是消灭此前的金钱债务，而非以居住为目的购买房屋，则不属于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的商品房消费者，不享有优先于其他普通债权人、建设工程优先权人、抵押权人的物权期待权。同时，开发商进入破产程序后，购房人要求交付房屋的主张本质属于破产程序外的个别清偿，违反《企业破产法》规定的公平清偿原则，依法不应支持，相关权利人仅可就原有基础债权向管理人申报普通债权。
法律依据
- 《中华人民共和国企业破产法》第十六条：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
真实案例
2016年，喀什某某房地产开发有限公司欠付喀什某某建筑安装工程有限公司工程款，遂将案涉XX小区X幢X单元XX层XXXX房屋抵偿给该建筑公司；因建筑公司欠付余某某工程款，三方协商后指定开发商直接与余某某签订《商品房买卖合同》，余某某另支付5万元购买地下车位，开发商出具了购房款、车位费收据。2019年喀什市人民法院受理开发商破产清算申请，管理人经审核认定车位费5万元为普通债权，对余某某要求交付房屋的请求不予认定。余某某不服提起诉讼，一二审法院均审理认为：余某某取得案涉房屋是基于以房抵债消灭原有工程款债务，并非以居住为目的的商品房消费者，要求交付房屋本质属于个别清偿，违反破产公平受偿原则，遂判决驳回余某某全部诉讼请求，余某某可就原有工程款债权向管理人申报普通债权。
案例检索信息
- 案号：(2025)新31民终3438号
- 案由：破产债权确认纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-05
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 通过以房抵债方式取得房屋的权利人，应在签订合同后及时办理网签备案、不动产过户登记，未完成物权转移登记的，在开发商破产时无法直接主张房屋所有权，仅能按原有债权申报受偿。
- 若确为自住需求购房，应妥善留存自身名下无其他居住用房、已实际入住使用案涉房屋的水电、物业费缴纳凭证等证据，符合法定条件的才可能被认定为商品房消费者享有优先权利。
- 开发商进入破产程序后，权利人应及时按原有基础债权债务关系向管理人申报债权，若对管理人的债权审核结果有异议，需在债权人会议核查结束后15日内提起债权确认诉讼，避免超过法定期限丧失救济权利。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。