开发商以物业服务不达标为由拒付空置房物业费能得到支持吗？征和律所结合和田(2025)新32民终1852号案例实务解读

法律问题

开发商作为空置房所有权人，以物业服务不达标为由要求减免物业费的主张能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新32民终1852号生效判决解答：首先，开发商与物业公司签订的合法有效的前期物业服务合同对双方均有约束力，空置房的物业费依法应由建设单位即开发商承担。其次，若物业公司确实存在服务不达标的情形，合同约定的救济路径是开发商有权要求物业公司整改，物业公司拒绝整改造成损失的可主张赔偿，而非直接要求减免物业费，在合同无明确约定物业费可按服务质量打折的情况下，开发商主张按比例扣减物业费的诉求无事实和法律依据。第三，主张物业服务不达标的一方需承担举证责任，若无法举证证明服务质量不符合合同约定，或无法证明损失与物业服务瑕疵存在直接因果关系，需承担举证不能的不利后果。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

真实案例

基本事实

2023年2月新疆某置业公司与民丰县某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由物业公司为案涉小区提供三级标准的物业服务，合同期限至小区综合验收之日止，空置房物业费由置业公司承担。2025年1月物业公司退场，与新承接物业的某合物业公司签订《物业交接书》，确认空置房物业费为266276元，同时确认垫付的水电费51411元、电梯维修费4770元从应收物业费中扣除。后置业公司以物业公司服务不达标为由拒付物业费，并反诉要求物业公司赔偿各项损失共计29万余元。

法院观点

法院审理认为：首先，双方签订的前期物业服务合同合法有效，合同仅约定服务不达标的可要求整改、赔偿损失，未约定可直接减免物业费，置业公司要求按七折支付物业费无合同依据；其次，置业公司提交的证据不足以证明物业公司服务不达标的事实，也无法证明其主张的各项损失与物业服务存在直接因果关系，且《物业交接书》明确交接时公共设施无损坏，故对其主张不予支持。

裁判结果

2026年1月19日，新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院作出(2025)新32民终1852号终审判决，驳回上诉，维持原判：新疆某置业公司向民丰县某物业公司支付物业费266276元及利息，物业公司向置业公司支付垫付水电费51411.8元、电梯维修费4770元，驳回双方其他诉讼请求。

案例检索信息

案号：(2025)新32民终1852号
案由：物业服务合同纠纷
审理法院：新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院
裁判日期：2026-01-19

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：1. 对于建设单位/业主而言，若认为物业服务不达标，首先要做好证据留存，对服务瑕疵的现场拍照录像、向物业公司发的整改函件、沟通记录等都要妥善保存，不要直接以拒交物业费作为抗辩，否则可能面临被起诉、承担逾期利息的风险；2. 若物业服务确实存在严重瑕疵，可先要求物业公司整改，物业公司拒不整改的，可主张其承担赔偿损失等违约责任，也可通过业主大会按照法定程序解聘物业服务人；3. 对于物业公司而言，要严格按照合同约定提供物业服务，对业主提出的整改需求及时响应并留存整改记录，避免因举证不能承担不利责任；4. 物业交接时双方要对公共设施状态、费用结算等内容进行明确书面确认，避免后续产生争议。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。