无资质包工头承接农村超规模自建房出现质量问题要担责吗？征和律所结合保山(2025)云05民终1167号案例实务解读
法律问题
无建筑资质的个人承接三层以上农村自建房工程，出现质量问题后主张工程被肢解分包给多个施工人，能否免除自身质量赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云05民终1167号生效判决解答：首先，农村自建两层（不含两层）以上或者建筑面积在300平方米以上的建设工程，属于应当按照国家建设工程相关法律、法规监管的范畴，承包人未取得建筑业企业资质的，签订的建设工程施工合同无效。但合同无效并不免除施工方对工程质量的法定责任。其次，施工方主张案涉工程被发包人肢解分包给多个主体、自身仅负责部分施工环节的，应当承担举证责任，无法提供有效证据证明该主张的，应当承担举证不能的不利后果，按照合同约定的施工范围承担质量赔偿责任。最后，屋面防水、外墙面防渗漏的法定最低保修期限为5年，保修期自工程返工合格之日起重新计算，权利人在保修期内主张质量权利的，施工方以超过保修期为由抗辩的，法院不予支持。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；
- 《中华人民共和国民法典》第七百九十三条第三款：发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。
- 《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
- 《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第（三）项：对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑，应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。
真实案例
2018年禹某与杞某签订《建房合同》，约定杞某为禹某建盖三层门面房，承包方式为包工不包料，后双方协商增建至五层，杞某作为农村建房包工头无建筑业企业资质。案涉房屋2020年交付后出现渗水、开裂等质量问题，2022年杞某、张某、案外人熊某共同向禹某出具返工清单，但返工后仍未解决质量问题。经一审法院委托鉴定，案涉房屋主体工程质量问题修复费用为86778.06元，装修工程质量问题修复费用为7055.29元。一审法院认定禹某作为发包人未核验施工方资质、自行提供建筑材料存在过错，承担相应责任；杞某作为主体施工方无资质承接工程，承担50%主体修复费用及30%鉴定费共计56889.03元；张某作为装修施工方承担70%装修修复费用及30%鉴定费共计18438.70元。杞某不服一审判决上诉，主张案涉工程被禹某肢解分包给多个施工人，其仅负责钢筋、架模环节，不应承担全部主体质量责任。二审法院审理认为，杞某提交的证人证言与其存在利害关系，无法证明工程被肢解分包的事实，应当承担举证不能的不利后果，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云05民终1167号
- 案由：建设工程施工合同纠纷
- 审理法院：云南省保山市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-12
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，农村建房如果是两层以上或者建筑面积超过300平方米的，发包人一定要选择具备相应建筑业企业资质的施工主体，签订书面施工合同明确施工范围、质量标准、责任划分等内容，避免合同无效后权责不清。第二，个人施工方不要承接超出自身资质和施工能力的工程，尤其是多层农村自建房，否则一旦出现质量问题，不仅要承担赔偿责任，还可能面临行政处罚。第三，施工过程中如果确需将部分施工内容分包给第三方的，应当签订书面分包协议，留存好工程款支付凭证、施工确认单据等材料，避免发生纠纷后无法举证。第四，房屋出现质量问题后，发包人应当及时固定证据，在法定保修期内主张权利，必要时可以委托专业机构出具质量鉴定意见，为维权提供有效依据。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。