他人代签的土地转让协议是否必然无效？征和律所结合临沧(2025)云09民终1033号案例实务解读
法律问题
他人伪造权利人签名签订的土地使用权转让协议是否必然无效？权利人交付权属证书、配合提供身份材料、收取转让款的行为是否能视为对代签行为的追认？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云09民终1033号生效判决解答：代签的土地使用权转让协议并非必然无效。民事法律行为的意思表示既可以通过明示签字、出具授权书的方式作出，也可以通过实际履行的默示行为作出。如果权利人存在交付不动产权属证书原件、配合办理相关手续、收取对应转让价款等连贯行为，足以证明其知晓并认可转让事宜的，即便转让协议上的签名是他人代签，也视为权利人对代签行为的追认，转让协议合法有效，对权利人具有法律约束力。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十条：行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
真实案例
2011年刘某甲通过出让方式取得案涉2583.02㎡国有土地使用权，2015年刘某甲将土地权属证书原件全部交给王某，王某陆续向刘某甲转账合计230万元，刘某甲未对该款项性质提出异议。2017年王某代刘某甲办理土地置换、不动产权证换发手续，刘某甲配合向测绘公司传真本人身份证、户口本等材料。同年王某代刘某甲签订《土地使用权转让协议书》，将案涉土地转让给赵某甲、张某，赵某甲、张某向王某支付了全部转让款，双方完成不动产权属变更登记，后续赵某甲、张某在土地上建盖房屋并取得新的不动产权证。
2023年刘某甲以转让协议上签名系王某伪造、自己对转让事宜不知情为由提起诉讼，要求确认转让协议无效、返还土地或折价补偿。一审法院判决驳回刘某甲全部诉讼请求，刘某甲上诉后，临沧市中级人民法院审理认为：刘某甲交付权属证书、配合提供身份材料、收取大额转让款的一系列连贯行为，足以证明其对土地转让事宜是知晓并认可的，王某的代签行为视为获得刘某甲的默示授权，案涉转让协议合法有效，且刘某甲的起诉已超过诉讼时效，最终判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云09民终1033号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：云南省临沧市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月12日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 不动产权利人切勿随意将不动产权属证书原件交给他人，否则极易形成他人具有处分权限的权利外观，导致自身财产被无权处分的风险；
- 确需委托他人办理不动产相关手续的，应当出具明确的书面授权委托书，载明委托事项、权限范围、委托期限，避免被代理人越权处置财产；
- 发现自身不动产被无权处分的，应当在知道权利受损之日起3年内及时提起诉讼主张权利，避免超过诉讼时效丧失胜诉权；
- 受让不动产的一方，交易前应当核实出卖人的处分权限，留存好付款凭证、沟通记录，及时办理权属变更登记，避免因非善意受让无法取得不动产所有权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。