离婚协议约定房产归一方未过户能否排除债权人执行？征和律所结合红河(2025)云25民终2157号案例实务解读
法律问题
夫妻协议离婚时约定登记在一方名下的共同房产归另一方所有，但未办理过户登记，当登记方对外负债被强制执行时，受让房产的一方能否以离婚协议约定为由排除法院对该房产的执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云25民终2157号生效判决解答：首先，离婚协议对房产归属的约定仅在夫妻双方内部产生法律效力，未办理过户登记不发生物权变动效力，不能直接对抗外部善意债权人；其次，如果夫妻双方在明知存在大额未清偿债务的情况下，将高价值易变现的房产全部分配给一方，分割结果明显失衡的，该财产分割约定不能对抗债权人，债权人有权申请执行登记在负债方名下的房产份额；最后，仅以离婚协议主张排除执行的，需同时满足离婚协议合法有效、签订时间早于债务形成时间、受让方已实际占有房屋、非因受让方原因未办理过户等要件，否则无法得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
真实案例
刘某甲与王某原系夫妻，二人共同持股泸西县某有限责任公司，合计持股100%。2021年10月19日二人协议离婚，约定案涉两套房产归王某所有，仅将难以变现的养殖场经营权分配给刘某甲，协议同时载明无共同债务，但二人当时已明知存在多笔大额未清偿债务，离婚后双方未办理房产过户登记。
2022年6月5日，刘某甲作为共同借款人与中国某有限公司泸西支行签订90万元借款合同，逾期未还被起诉，法院生效判决确认刘某甲承担还款责任。执行过程中，法院查封了仍登记在刘某甲名下的案涉房产，王某提出执行异议，一审法院支持其异议请求，裁定中止执行。银行不服提起执行异议之诉，一审法院认为王某基于离婚协议享有物权期待权，判决驳回银行诉请。
红河哈尼族彝族自治州中级人民法院二审审理认为，案涉房产未办理过户登记，不发生物权变动效力，且二人离婚时恶意将高价值房产全部分配给王某，财产分割明显失衡，损害债权人利益，王某不享有足以排除执行的权利，最终改判准许对案涉房产的执行。
案例检索信息
- 案号：(2025)云25民终2157号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月21日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 夫妻离婚分割不动产的，应在离婚协议生效后尽快办理过户登记，避免因未登记导致房产被登记方的债权人强制执行；
- 离婚财产分割应遵循公平原则，不得通过财产分割恶意逃避债务，否则债权人有权请求撤销离婚协议中损害其权益的财产分割条款；
- 债权人在执行过程中，如发现被执行人存在通过离婚转移财产规避执行的情形，可通过提起执行异议之诉、债权人撤销权诉讼等方式维护自身合法权益；
- 对登记在夫妻一方名下的共同财产强制执行时，法院应当为非负债的配偶一方保留其享有的财产份额对应的价款，不得侵害配偶方的合法财产权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。