购房贷款没办抵押登记开发商还要担责吗？征和律所结合宁波(2025)浙02民终7978号案例实务解读
法律问题
购房贷款中，开发商提供阶段性担保的，业主拿到房产证后未配合银行办理抵押登记，反而将房产抵押给第三方，开发商能否主张免除阶段性保证责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)浙02民终7978号生效判决解答：阶段性保证责任的解除条件首先以合同约定为准，若合同明确约定担保责任至办妥以银行为抵押权人的抵押登记时止，因开发商违反合同约定将房产证直接交付业主、未交由银行保管，导致银行无法完成抵押登记的，开发商无权主张免除保证责任；开发商主张银行或业主怠于办理抵押登记、恶意阻却解除条件成就的，需承担举证责任，举证不能的需按合同约定承担连带保证责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十九条：附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
真实案例
李某、陈某为购买宁波某置业有限公司开发的商品房，向某银行宁波鄞州分行申请住房贷款60万元，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定宁波某置业有限公司承担阶段性连带责任保证，保证责任至借款人取得房地产权属证书并办妥以银行为抵押权人的抵押登记手续时终止；同时合同明确约定办妥抵押登记前，房屋权属证书应交由银行保管。
宁波某置业有限公司办妥案涉房屋产权证后，未按约定交给银行，直接交付给了李某，李某未配合银行办理抵押登记，反而于2024年将案涉房屋抵押给案外人王某并完成登记。后李某、陈某断供，银行起诉要求二人偿还剩余贷款本息，并要求宁波某置业有限公司承担连带保证责任。一审法院支持了银行的全部诉讼请求，宁波某置业有限公司不服上诉，主张银行与业主怠于办理抵押登记，应视为阶段性担保解除条件已成就。
宁波中院二审审理认为，案涉抵押登记未办理的核心原因是宁波某置业有限公司违反合同约定将房产证直接交付业主，导致银行无法掌握办理抵押的核心材料，且宁波某置业有限公司无证据证明银行存在怠于履行义务的情形，故判决驳回上诉，维持原判，宁波某置业有限公司仍需对案涉债务承担连带保证责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)浙02民终7978号
- 案由：金融借款合同纠纷
- 审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月16日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房地产开发企业提供阶段性担保的，应当严格按照贷款合同约定，完成初始登记、办妥业主房产证后优先交给贷款银行保管，切勿直接交付业主，避免业主私自抵押、转卖房产导致开发商担保责任无法解除，产生不必要的损失。
- 银行在业主办妥房产证后，应当及时催告业主配合办理正式抵押登记，留存催告记录、沟通凭证等证据，避免发生纠纷时被认定为怠于履行义务，导致担保权利受损。
- 贷款购房业主应当按照合同约定配合银行办理抵押登记，切勿为了个人利益恶意拖延、甚至将房产私自抵押给第三方，否则不仅会被银行提前收回全部贷款、承担违约责任，还可能涉嫌骗取贷款等刑事风险。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。