未成年人凭父母赠与协议能否排除房屋强制执行？征和律所结合宁波(2025)浙02民终8506号案例实务解读
法律问题
父母离婚后私下签订协议将登记在一方名下的房屋赠与未成年子女，未办理过户登记的，子女能否凭该赠与协议排除债权人对房屋的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)浙02民终8506号生效判决解答：仅签订书面房屋赠与协议未办理过户登记或赠与公证的，不发生不动产物权变动的法律效力，且无法对抗已经依法办理抵押登记的善意债权人的优先受偿权，未成年子女不能据此排除法院对房屋的强制执行。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十五条第一款第一项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
真实案例
基本事实
刘某乙与余某2017年协议离婚时约定案涉房屋归余某所有，随后房屋登记在余某名下。2019年二人签订《变更协议》，约定将案涉房屋25%的份额赠与婚生女刘某甲，但始终未办理产权过户登记。2022年余某向范某借款170万元，以案涉房屋办理了一般抵押登记，后余某未按期还款，范某持公证债权文书向法院申请强制执行，法院查封了案涉房屋并发布腾退公告。刘某甲以其享有25%房屋份额为由提出执行异议，被驳回后提起本案诉讼。
法院观点
法院认为：案涉房屋登记在余某名下，余某有权将房屋抵押给范某，抵押登记合法有效，范某依法享有优先受偿权。刘某甲提交的《变更协议》未办理过户登记或公证，其法定代理人也无法完整陈述协议形成过程，赠与真实性存疑，仅依据该协议不发生物权变动效力，不能对抗善意抵押权人的合法权益，刘某甲不享有足以排除强制执行的民事权益。
裁判结果
一审驳回刘某甲全部诉讼请求，二审维持原判。
案例检索信息
案号：(2025)浙02民终8506号
案由：案外人执行异议之诉
审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
裁判日期：2026-01-15
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 父母赠与子女房屋时应当及时办理产权过户登记，暂不具备过户条件的也应当办理赠与公证，否则仅签订书面赠与协议无法取得房屋物权，后续房屋被父母抵押、出售或被债权人强制执行的，子女的权益很难得到保障。
- 债权人在接受不动产抵押时，仅需核查不动产登记簿的权属登记信息，只要房屋登记在债务人名下且无其他有效登记的权利限制，办理抵押登记后即可取得优先受偿权，无需担心债务人私下签订的赠与、买卖协议的对抗效力。
- 案外人主张基于赠与排除房屋执行的，需要同时举证证明赠与协议真实合法、签订时间早于债权形成时间、已实际占有房屋、非因自身原因未办理过户登记，四个要件缺一不可，否则很难得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。