先抵押后出租的房屋能要求带租拍卖吗？征和律所结合宁波(2025)浙02民终8614号案例实务解读

法律问题

已设立抵押权的房屋出租后，抵押权人申请实现抵押权时，承租人能否要求法院带租拍卖、保留租赁关系至租期届满？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)浙02民终8614号生效判决解答：承租人主张对抵押房产带租拍卖需要同时满足两个核心要件：一是租赁关系真实、合法、有效，且成立时间早于抵押登记或者法院查封时间；二是承租人在抵押/查封前已经实际占有使用租赁房屋。如果租赁关系成立于抵押权设立之后，根据法律规定不适用“买卖不破租赁”规则，承租人的租赁权无法对抗抵押权的强制执行，其要求带租拍卖的主张不会得到法院支持。同时承租人需要对上述要件承担举证责任，举证不足的将承担败诉风险。

法律依据

• 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

真实案例

基本事实：案涉位于宁波市象山县的房产于2012年6月11日办理抵押登记，抵押权人为银行，后因债务人未履行还款义务，该案进入执行程序，法院多次张贴迁出公告要求相关人员搬离案涉房产。朱某主张其早于抵押登记前就已承租案涉房产作为仓库使用，租期至2026年底，向法院提出执行异议要求带租拍卖，被驳回后提起案外人执行异议之诉。

法院观点：朱某未能提供书面租赁合同，提交的租金、水电费缴费凭证仅截止到2017年，工商登记信息也不足以证明其在2012年抵押登记前就已成立合法有效的租赁关系且持续占有使用案涉房产，举证不足，不符合带租拍卖的法定条件。

裁判结果：一审、二审法院均判决驳回朱某的诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)浙02民终8614号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月14日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 对于承租方：承租房屋前务必要求房东提供不动产登记查询证明，核实房屋是否存在抵押、查封情况，签订书面租赁合同并妥善留存，保留全部租金支付凭证、水电费缴费记录、装修凭证、经营材料等能够证明实际占有的证据；如果租赁房屋存在在先抵押，需明确知晓抵押权实现时租赁关系无法对抗，提前做好风险应对预案。
• 对于出租方：出租已设立抵押的房屋应当如实告知承租人抵押情况，避免后续因租赁无法继续产生违约纠纷。
• 对于抵押权人/申请执行人：执行抵押房产过程中如遇到案外人提出租赁异议，可重点核查租赁协议签订时间、租金支付的合理性与真实性、承租人实际占有时间等，如发现虚构租赁关系阻碍执行的，可向法院主张追究相关人员的法律责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。