租赁公司单方收房后租客主张屋内财物损失谁来举证？征和律所结合北京（2026）京02民终350号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，出租人因承租人违约单方收回房屋后，承租人主张屋内个人物品损失的，举证责任应当由哪一方承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)京02民终350号生效判决解答：出租人单方强制收回房屋的，已经实际控制房屋及屋内物品，对房屋内属于承租人的合法财物负有法定的保管义务，对于收房时屋内物品的实际状况，举证责任应当由出租人承担。因出租人收房后承租人已丧失对房屋的控制权，客观上无法就屋内物品情况进行举证，只要承租人提交了初步的物品购买凭证、合理的物品清单，出租人不能举证证明收房时屋内无物品或者已经妥善保管、返还物品的，就应当承担举证不能的不利后果，向承租人赔偿相应的财物损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
2024年2月，张某与北京某租赁有限公司签订《北京市住房租赁合同》，约定张某承租位于北京市大兴区的案涉房屋，租期至2025年5月，押金1953元，月租金2030元。合同履行过程中，张某逾期支付租金达合同约定的解除条件，2025年2月9日租赁公司单方发送解约通知、更换房屋门锁并收回房屋。张某主张屋内有手机、笔记本电脑、衣物等价值12500元的物品丢失，提交了部分物品购买记录，仅要求折价赔偿；租赁公司主张收房时房屋为空房，不应承担赔偿责任。
一审法院审理认为，租赁公司自行收房对屋内物品负有保管义务，其未提交保管物品清单等证据，结合张某提交的初步证据及物品折旧因素，酌情判决租赁公司赔偿张某损失5000元。租赁公司上诉主张举证责任应由张某承担，北京市第二中级人民法院二审认为，租赁公司未就收房时房屋现状及屋内物品状况提交证据证明，其主张不符合常理，一审判决认定的赔偿金额并无不当，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)京02民终350号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第二中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月16日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 针对承租方：若遇到出租人单方锁门、强制收房的情况，第一时间通过报警、拍照录像等方式固定房屋被强制收回的证据，同时妥善留存贵重物品的购买凭证、日常在房屋内使用物品的照片/视频等材料，便于后续主张损失时提交初步证据；确有资金困难无法按时支付租金的，建议提前与出租人协商延期支付，避免触发合同解除条款引发纠纷。
- 针对出租方：即使承租人存在逾期支付租金等违约行为，也不建议直接单方强制收房，收回房屋前应当提前履行告知义务，收房时通过公证、第三方见证的方式全程录像、清点屋内物品并做好登记，妥善保管承租人遗留物品后再收回房屋，避免产生额外的财物损失赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。