买地下仓储室发现内置公共光纤箱能解除合同吗？征和律所结合北京(2026)京02民终86号案例实务解读

法律问题

购房人购买的地下仓储室被开发商设置了未事前告知的公共光纤管道及光分路箱，是否构成根本违约？购房人行使合同解除权是否超过约定期限？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)京02民终86号生效判决分析：首先，该情形构成根本违约，地下仓储室的核心功能是为购房人提供独立、私密、可独占使用的储物空间，公共光纤管道及光分路箱作为公用通信设施，不仅占用房屋使用空间，还因后续维护需要可能涉及无关人员进入，破坏了仓储空间的私密性与排他性，且开发商缔约时未履行告知义务，显著降低了房屋使用价值，导致购房人购买独立仓储的合同目的无法实现。其次，购房人行使解除权未超约定期限，双方在发现问题后长期就整改、换房等方案协商，应从协商不成之日起算解除权行使期限，而非从发现问题之日起机械计算，该认定符合诚实信用原则。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

最新案例

2023年张某向北京某某房地产开发公司购买北京市大兴区某地下仓储室，房屋总面积26.61平方米，总价款223560元，张某已全额支付购房款。2024年9月30日收房时，张某发现房屋内被设置了未事前告知的公共光纤管道及光分路箱，随即向开发商提出异议，双方先后就管道整改、更换仓储室等方案协商数月仍未达成一致。2025年5月张某向法院起诉要求解除商品房预售合同、开发商返还购房款并支付资金占用利息。一审法院支持张某全部诉求，开发商不服提起上诉。北京市第二中级人民法院二审认为，开发商交付的房屋不符合合同约定，未履行告知义务导致合同目的无法实现，构成根本违约，且张某一直积极协商维权，解除权未超行使期限，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2026)京02民终86号

案由：商品房预售合同纠纷

审理法院：北京市第二中级人民法院

裁判日期：2026年1月14日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，购房人收房时若发现房屋存在与合同约定不符的设施、质量瑕疵，第一时间留存照片、视频、沟通记录等证据，不要贸然签署收房确认文件，避免被认定为认可房屋现状；第二，发现问题后优先与开发商协商解决方案，协商过程的全部沟通记录需妥善留存，协商期间不会被认定为怠于行使权利；第三，开发商销售房屋时应当对房屋内设置的公共配套设施、户型结构差异等可能影响购房人决策的重要信息尽到明确提示告知义务，未履行该义务造成购房人损失的，需承担相应违约责任。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。