租赁期内出租方擅自要求搬离要赔违约金吗？征和律所结合北京(2026)京03民终1117号案例实务解读
法律问题
租赁期限内，出租方无正当理由要求承租人搬离房屋，承租人被迫搬离后，是否有权向出租方主张违约金及实际损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)京03民终1117号生效判决分析：出租方在租赁合同履行过程中，无法定或约定解除事由，单方面要求承租人搬离房屋的，已构成根本违约。即使双方就搬离事宜有过协商，但未形成明确的解除合意、未签订书面协商解除协议的，不能视为双方协商一致解除合同，违约方仍需承担违约责任。违约方除需退还承租人剩余租金、押金、预缴的水电燃气等费用外，还需按照合同约定支付违约金，若违约金不足以覆盖承租人的实际损失（如搬家费、新租房中介费、租金差价等），还需补足差额部分。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
最新案例
2025年4月，李某与某公司签订为期1年的房屋租赁合同，约定月租金2300元，李某缴纳了2300元押金、6个月租金13800元及1000元中介费后入住房屋。2025年7月，某公司因自身经营原因，谎称房屋已被其他公司收走，多次要求李某搬离，李某沟通无果后被迫于2025年7月26日搬离。李某起诉要求某公司退还剩余租金、押金、水电燃气费，同时主张中介费退还、搬家损失、新租房中介费、租金差价及合同违约金。
一审法院审理认为某公司构成违约，判决某公司退还李某各项费用共计9364.56元，同时酌情支持违约金及损失共计3000元。某公司不服上诉，主张双方是协商一致搬离，无需支付违约金。二审法院审理后认为，现有证据无法证明双方就解除合同、放弃追责达成一致，某公司违约事实清楚，一审判决符合法律规定，最终驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)京03民终1117号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月19日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租客遇到出租方提前要求搬离的情况，切勿随意签署《自愿退租协议》等类似文件，否则后续将难以主张违约责任，需第一时间留存对方要求搬离的聊天记录、通话录音、上门沟通的视频等证据；
- 若被迫搬离，要妥善留存搬家费票据、新租房合同、中介费支付凭证、租金差价证明等实际损失相关材料，后续维权时可一并主张赔偿；
- 出租方因自身原因需提前解除合同的，应当与承租人充分协商，签订书面解除协议，明确约定费用退还、损失补偿等事宜，避免后续产生纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。