承租人主张租赁合同虚假案外人已付租金能否免除付租义务？征和律所结合北京(2026)京03民终318号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同纠纷中，承租人以合同为虚假合同、案外人已代为支付租金为由拒绝履行付租义务，该主张是否能得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)京03民终318号生效判决解答：首先，承租人作为完全民事行为能力人，已在租赁合同上签字确认，且认可合同约定的租期、租金标准等核心条款，仅以“未查看合同内容”“合同为虚假合同”为由否认合同效力，无证据支撑的情况下法院不予采信，合同合法有效，承租人作为合同相对方负有法定付租义务。其次，即便案外人曾向出租方工作人员转款，但若有证据证明该款项已全额退回，且承租人无法举证证明其本人或委托他人实际完成了租金支付的，不能免除其付租责任，逾期付租构成违约的，还需承担相应违约金，法院有权结合实际损失、过错程度等对约定过高的违约金进行调整。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
真实案例
某公司作为出租方与苏某2024年11月18日签订《招商合同》（实质为房屋租赁合同），约定租期3年，年租金7万元，第一季度租金17500元应于合同签署后立即交付。苏某承租房屋后仅支付了第二季度租金，首季租金一直未付，某公司多次催缴未果后诉至法院。苏某抗辩称案外人王某已代其向某公司工作人员耿某支付了首季租金及押金、案涉合同为虚假合同，其不应承担付租及违约责任。法院审理查明，耿某已将王某支付的款项全额退回，苏某无任何证据证明其本人或委托他人完成了首季租金的支付，且苏某认可合同上的签字为本人所签，也认可合同约定的租金、租期等核心内容。最终一审法院判决苏某支付欠付租金17500元，同时结合违约情节酌定违约金2000元，苏某上诉后北京市第三中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)京03民终318号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：北京市第三中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订房屋租赁合同时务必仔细核对合同全部条款，签字后留存合同原件，切勿以“未看合同内容”为由随意签字，该主张在诉讼中通常难以得到法院支持，签字即视为认可合同全部内容，需依约履行义务。
- 支付租金时建议直接支付至合同约定的出租方对公账户，转账时明确备注对应租期、租赁房屋编号，若委托他人代付租金，务必留存代付说明、转账凭证，同时确认出租方已实际收到款项且未退回，避免后续产生付租争议。
- 若认为合同约定的违约金标准过高，需在诉讼程序中明确提出调整请求，法院会结合出租方实际损失、双方过错程度、合同履行情况等因素酌情作出调整。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。