名为出租代理合同实际是租赁合同？欠付租金能否解约？征和律所结合北京(2026)京03民终812号案例实务解读

法律问题

签订《房屋出租代理合同》，约定无论房屋是否实际出租，代理方都要向业主支付固定租金，双方实际成立委托代理关系还是租赁合同关系？代理方欠付租金的，业主是否有权解除合同？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)京03民终812号生效判决解答：合同性质的认定不能仅以合同名称为依据，应当以合同约定的实际权利义务内容为核心判断标准。若合同明确约定无论案涉房屋是否实际出租，受托方都要按固定标准向业主支付租金，不符合委托代理关系“代收代付、空置不担责”的特征，本质属于“包租”模式，双方实际成立租赁合同关系。受托方作为承租人欠付租金达到合同约定的解除条件的，业主有权依约解除合同，要求承租人支付欠付租金、占有使用费并腾退房屋。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

真实案例

2024年5月30日，安某某与张某签订《北京市房屋出租代理合同》，约定安某某将其位于北京市通州区的房屋委托张某对外出租管理，代理期限3年，第二年月租金为4100元，按季支付；合同明确约定无论房屋实际出租与否，张某均应按约定租金标准向安某某支付租金，张某逾期支付租金达15日的，安某某无需催告即可解除合同。

合同履行过程中，张某仅支付租金至2025年5月31日，此后欠付租金拒不支付，安某某遂向法院起诉要求解除合同、支付欠付租金、腾退房屋，张某以双方是委托代理关系、安某某提前解约构成违约为由反诉要求安某某支付违约金8200元。

一审法院审理后判决案涉合同于2025年9月3日解除，张某支付欠付租金8610.01元、占有使用费2870.07元并腾退房屋，驳回张某全部反诉请求。张某不服提起上诉，北京市第三中级人民法院二审审理后认定双方实际成立租赁合同关系，张某欠付租金构成违约，于2026年1月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2026)京03民终812号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：北京市第三中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-23

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 业主签订房屋托管、出租代理类合同时，要仔细审查条款内容，若约定托管方无论房屋是否空置都要支付固定租金，本质属于包租模式，双方实际为租赁合同关系，托管方欠付租金的，业主可以直接按照租赁合同规则主张权利，不受所谓“代理代收代付”条款的约束。
• 合同明确约定解除条件的，条件成就时业主可以直接行使解除权，解除通知自送达对方时生效；若通过诉讼方式主张解除的，合同解除时间为对方收到起诉状副本之日。
• 作为房屋托管机构，不能仅凭合同名称主张属于委托代理关系，若合同约定了包租条款，就要承担承租人的法定责任，按时足额支付租金，否则将承担违约责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。