土地出租后承租方已付剩余租金 家庭成员能要差价并解除合同吗？征和律所结合齐齐哈尔(2026)黑02民终63号案例实务解读

法律问题

农村家庭承包的土地由农户代表对外签订出租合同后，农户其他家庭成员能否以自己是承包经营权共有人为由，主张承租方向农户代表配偶支付的租金无效，要求按照市场价格补足租金差价、解除未到期的出租合同？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)黑02民终63号生效判决解答：首先，农户代表作为家庭承包方的代表人对外签订的土地出租合同，不存在无效情形的，对全体农户家庭成员具有法律约束力；其次，农户代表的配偶作为共同生活的家庭成员，收取承租方支付的租金并出具明确收条的，在无证据证明承租方明知其无代理权的情况下，该收款行为有效，长期未提出异议的视为双方协商变更了原合同关于租金标准的约定；最后，承租方已足额支付租金、转租未造成土地损害或合同目的无法实现的，不构成根本违约，家庭成员无权要求解除合同。

法律依据

• 《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。
• 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
• 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

真实案例

王某系农村家庭承包户的代表，2015年11月与张某签订《农村土地出租合同》，约定将家庭承包的12亩土地出租给张某，租期12年（2016年1月至2027年12月），前6年租金固定为21600元，后6年租金随行就市。合同签订后王某于2016年去世，2020年12月张某向王某的配偶孙某甲支付2022年至2027年租金2万元，孙某甲出具收条明确该款项为对应租期的地租款。

王某的女儿徐某甲作为农户家庭成员，以自己是案涉土地承包经营权共有人、孙某甲无权代理、租金远低于市场价、张某擅自转租为由，向法院起诉要求张某支付2016年至2025年租金差价共计37200元、终止2025年之后的承包合同。一审法院驳回徐某甲全部诉讼请求，徐某甲不服提起上诉。

齐齐哈尔市中级人民法院二审认为：王某作为农户代表签订的出租合同合法有效，对全体家庭成员具有约束力；孙某甲作为王某配偶，张某有理由相信其有权收取租金，且徐某甲长期未对该收款行为提出异议，视为双方已协商变更了后6年租金随行就市的约定，张某已足额支付全部租金不构成违约；张某转租未造成合同目的无法实现，不构成根本违约，据此判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2026)黑02民终63号
• 案由：土地承包经营权纠纷
• 审理法院：黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月21日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 农村家庭承包土地对外出租时，建议由全部承包经营权共有人共同在出租合同上签字确认，避免后续家庭成员以不知情、未同意为由主张合同无效引发纠纷； 2. 承租方支付租金时，应优先向合同约定的收款方转账，确需向其他家属支付的，必须要求对方出具明确的收条，注明租金对应的租期、金额、是否全部结清等内容，留存好转账记录和沟通凭证； 3. 出租合同约定租金“随行就市”的，建议同时明确租金调整的参考标准，比如当地村集体公布的同等级土地指导租金、周边同类型土地的平均租金、指定机构的评估价格等，避免后续对租金标准产生争议； 4. 承租方如需转租承租的土地，必须取得出租方的书面同意，避免被认定违约引发解除合同的风险。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。