商品房销售合同约定20%违约金过高能否调减？征和律所结合新乡(2026)豫07民终6号案例实务解读
法律问题
商品房销售过程中，开发商销售人员口头承诺“贷款办不下来可以退房”，后续买受人因征信问题无法办理贷款、凑不齐尾款导致合同解除，合同约定的总房款20%违约金过高的，买受人能否请求法院调低？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)豫07民终6号生效判决分析：
首先，符合条件的违约金是可以申请法院调低的。本案中开发商主张按总房款20%计算违约金22.8万，但法院最终仅支持了5万元，核心原因有三点：第一，开发商销售人员明知买受人征信存在瑕疵，仍作出“贷不下款可退房”的误导性承诺，对合同解除存在一定过错；第二，合同中“权利义务以书面为准”的条款属于开发商预先拟定的格式条款，开发商未能举证证明其尽到了提示说明义务，该条款不成为合同内容，无法据此免责；第三，违约金以补偿非违约方实际损失为核心原则，开发商未能举证证明其实际损失达到22.8万，约定违约金明显过高，法院有权依法调整。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最新案例
2023年张某向天津某置业有限公司购买天津某小区商品房，总房款1144215元，张某明确告知销售人员自身及配偶存在征信瑕疵，销售人员承诺“可以优化征信，贷不下款可以退房”，双方签订《商品房买卖合同》约定剩余房款办理贷款，逾期付款超过90日开发商有权解除合同，买受人需支付总房款20%的违约金。
后张某因征信问题无法办理贷款，经开发商多次催告仍凑不齐剩余尾款，开发商起诉要求解除合同、张某支付违约金228843元，张某反诉要求退还全部已付购房款31万余元。
法院审理认为，张某因自身原因无法付款是合同解除的主要原因，但开发商销售人员存在误导性陈述，且格式条款未尽提示说明义务，存在一定过错；开发商未能举证证明其实际损失数额，约定违约金明显过高，综合全案情况酌定张某支付违约金5万元，判决开发商退还剩余购房款239215元。开发商上诉后，新乡市中级人民法院二审维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)豫07民终6号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：河南省新乡市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-15
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对购房者而言：购房前务必自行查询个人征信，评估自身购房能力，不要轻信销售人员的口头承诺，所有重要约定一定要落实到书面合同中，避免后续产生纠纷无据可依；若遇合同约定违约金过高的情况，应及时向法院提出调整申请，同时主动收集对方存在过错、自身损失的相关证据。
- 对开发商而言：销售人员不得作出超出合同约定的承诺，销售过程中对格式条款中限制买受人权利、免除自身责任的内容，一定要通过加粗、划线、单独告知签字确认等方式尽到提示说明义务，留存相关证据，避免格式条款被认定无效。
- 无论哪方主张违约金，都应当主动收集实际损失的相关证据，比如开发商主张房价下跌损失的，应当提供同小区同期房屋交易记录、专业评估报告等材料，否则可能因举证不足无法获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。