购买无产权房屋车库后能否主张合同无效退款？征和律所结合衡阳(2026)湘04民终180号案例实务解读

法律问题

购买包含无产权房屋、车库的打包房产，买受人能否以无产权为由主张对应买卖合同条款无效、要求解除并退还款项？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)湘04民终180号生效判决解答：首先，无产权房屋、车库的买卖合同并非必然无效，只要不存在被行政机关认定为违法建筑等违反法律强制性规定的情形，仅未办理产权登记不影响合同效力；其次，若双方明确约定将有产权房产与无产权附属标的打包交易，买受人仅主张解除无产权部分条款的，不符合合同整体性约定，难以得到法院支持；最后，若买受人签约时已明确知晓标的无产权，事后以无产权为由主张合同目的无法实现要求解除合同的，不属于法定解除情形，相关诉请不会被支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
• 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

真实案例

2025年6月，李某、夏某与唐某甲、宋某签订《住房和车库买卖合同》，约定打包购买衡阳市蒸湘区某小区有产权的601室房屋、无产权的703室房屋及3-12车库，总价款64.8万元，合同中明确告知703室和车库无产权，双方签约前已共同查验标的现状无异议。李某、夏某付清全部购房款后，又以703室和车库无产权、对应合同条款无效为由提起诉讼，要求解除无产权部分的买卖条款，判令卖方返还购房款27.2万元并支付违约金5.44万元。

法院审理认为，案涉合同是双方真实意思表示，合法有效；双方属于打包交易，无单独拆分解除的合同依据；买受人签约时已明知标的无产权，且无证据证明案涉无产权标的属于违法建筑，未办理产权登记不影响合同效力，也不存在合同目的无法实现的情形，因此一审、二审均判决驳回李某、夏某的全部诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2026)湘04民终180号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：湖南省衡阳市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-20

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购买房产前要仔细核实全部交易标的的权属情况，对于无产权的附属房屋、车库，要在合同中明确约定使用期限、处分权限、遇征收拆迁等情形的利益分配规则，不要仅凭口头承诺签约； 2. 若购买多套房产或包含附属设施的打包标的，建议在合同中明确拆分每个标的的对应价款，避免后续出现纠纷时无法主张拆分权利； 3. 不要误以为无产权房产的买卖合同必然无效，只要标的不属于违法建筑、签约是双方真实意思表示，合同一般会被认定为有效，事后以无产权为由反悔很难得到法院支持； 4. 购买无产权房产时，要留存好出卖人对标的享有合法处分权的证明材料，避免后续出现第三方主张权利的纠纷。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。