仅听闻房屋可能有排水问题就退租算不算违约？征和律所结合衡阳(2026)湘04民终21号案例实务解读
法律问题
承租人仅听闻租赁房屋可能存在排水问题，未核实问题真实性、也未给予出租人合理的问题解决期限就单方提出退租，是否构成违约？承租人支付的5000元款项能否认定为定金适用定金罚则？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)湘04民终21号生效判决分析：承租人在无充分证据证明租赁房屋存在实际使用障碍、且未给予出租人合理履约补救期限的情况下，单方提出解除租赁合同的行为构成违约，应当承担相应违约责任。对于款项性质的认定，应当结合款项支付时间、双方约定的用途、交易习惯等综合判断，若付款时未明确约定为定金，仅后续单方备注为定金的，不适用定金罚则。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
最新案例
基本事实
杨某因经营豆腐加工需要，向唐某租赁房屋及厂房，双方通过微信于2024年4月24日达成租赁合意，约定年租金15000元，租期5年。杨某先后于2024年4月19日支付488元、4月20日支付5000元。后杨某仅听闻案涉房屋可能存在排水问题，未核实问题真实性，也未给予唐某合理的问题解决期限，仅在合同签订2天后就单方提出退租，双方协商不成诉至法院。
争议焦点
1.杨某单方提出退租是否构成违约？2.案涉5000元款项是否属于定金，能否适用定金罚则？3.一审判决抵扣1000元搬运费是否合理？
法院观点
法院审理认为：杨某未提交充分证据证明排水障碍已实际发生且无法克服，也未给予出租人合理的解决期限就单方解除合同，构成违约；488元双方明确约定为定金，杨某作为违约方无权要求返还；5000元支付时间早于合同正式约定时间，结合双方约定的“四个月交一次房租5000元”的内容，应当认定为预付房租，杨某未实际使用房屋，唐某应当返还；唐某为履行合同清空房屋产生了实际损失，一审酌情判决抵扣1000元搬运费符合公平原则。
裁判结果
驳回杨某、唐某的全部上诉请求，维持原判，唐某于判决生效后十日内退还杨某4000元。
案例检索信息
- 案号：(2026)湘04民终21号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：湖南省衡阳市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月20日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人租赁房屋前，应当提前实地核实房屋的配套设施（排水、用电、消防等）、周边业态限制是否符合自身使用需求，避免签约后才发现房屋不满足使用要求产生纠纷。
- 若签约后发现房屋存在影响使用的问题，应当第一时间以书面形式告知出租人，给予对方合理的修复/解决期限，对方逾期拒不解决导致合同目的无法实现的，再行使法定解除权，全程留存好沟通记录、问题凭证等证据。
- 租赁双方支付款项时，应当明确标注款项性质（定金、预付租金、押金等），避免后续因款项性质认定产生争议；定金约定不得超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。