购买登记在第三人名下的房屋能否主张卖方构成欺诈？征和律所结合衡阳(2026)湘04民终30号案例实务解读

法律问题

房屋买卖交易中，卖方出售登记在第三人名下的房屋，是否构成欺诈？买方能否以此为由要求解除合同、双倍返还定金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)湘04民终30号生效判决解答：认定房屋买卖中的欺诈行为需同时满足三个要件：一是卖方存在故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的主观恶意；二是买方因此陷入错误认识；三是买方基于错误认识作出了签订合同的意思表示。本案中案涉合同已明确约定“证在开发商指定名下”，买方签订合同时对房屋未登记在卖方名下的事实知情，且登记产权人已明确追认卖方的处分权、愿意配合办理过户手续，不存在合同目的无法实现的情形，因此卖方不构成欺诈，买方主张双倍返还定金的诉请无法得到支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条：当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。

真实案例

基本事实

刘某、高某经中介陈某介绍，实地查看案涉房屋后，于2025年5月5日与张某签订《房屋买卖合同》，合同明确约定房屋“证在开发商指定名下”，刘某当日支付购房定金7万元。后刘某、高某发现房屋实际登记在案外人王某名下，遂以张某、中介隐瞒真实产权情况构成欺诈为由，向法院起诉要求返还定金7万元、支付违约金7万元，并承担相关诉讼费用。

法院观点

法院审理认为：首先，案涉合同已明确标注房屋产权未登记在张某名下，刘某、高某签订合同时对此知情，不存在被诱使作出错误意思表示的情形；其次，案涉房屋登记产权人王某已明确认可其与张某签订的房屋买卖合同真实性，追认张某的处分权，且承诺配合办理过户手续，不存在合同履行障碍，张某不构成欺诈；此外，王某已自认相关合同签字的真实性，笔迹鉴定、调查银行流水对待证事实无意义，一审法院不予准许相关申请符合法律规定。

裁判结果

一审判决驳回刘某、高某全部诉讼请求，湖南省衡阳市中级人民法院二审于2026年1月19日作出判决：驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用均由刘某、高某负担。

案例检索信息

• 案号：(2026)湘04民终30号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：湖南省衡阳市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-19

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 房产交易前一定要主动核实不动产权登记信息，要求卖方出示不动产权证原件，确认产权人身份，不要仅凭中介或卖方的口头承诺签订合同；
• 若卖方并非登记产权人，务必要求卖方提供产权人出具的书面授权委托书或同意出售的证明文件，留存相关证据，避免后续出现无权处分的风险；
• 若确因卖方未取得处分权导致房屋无法过户，无需强行主张欺诈（欺诈举证门槛较高），可直接依据《民法典》第五百九十七条规定要求解除合同、追究卖方的违约责任，降低维权举证难度；
• 诉讼过程中申请调查取证、司法鉴定应当围绕待证事实的必要性展开，无意义的申请不仅不会被法院准许，还会额外增加诉讼成本、拖延审理周期。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。