商品房逾期交房新冠疫情能否扣减天数下调违约金？征和律所结合大连(2026)辽02民终238号案例实务解读

法律问题

商品房买卖中开发商逾期交房，能否以新冠疫情属于不可抗力为由要求扣减逾期天数、下调合同约定的违约金标准？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)辽02民终238号生效判决分析：新冠疫情及防控措施属于《民法典》规定的不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，针对房地产行业劳动密集、供应链覆盖广的特性，疫情对施工进度的影响会被法院纳入考量范围：一是逾期天数扣减需结合合同签订时间、疫情实际影响的停工时长认定，仅扣除合同签订后发生的疫情管控期间；二是合同约定的违约金标准如果过分高于购房者实际损失，法院有权结合公平原则酌情调整，本案中法院将约定的日万分之二违约金下调至日万分之一符合司法实践惯例。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
• 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条：当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。

最新案例

2021年10月15日，叶某与大连某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定叶某购买总价款804809元的商品房，开发商应于2024年9月30日前交房，逾期交房违约金按已付房款日万分之二计算。合同签订后叶某付清全部购房款，但开发商直到2025年1月24日才完成交房，逾期共计116天。叶某起诉要求开发商支付违约金18671.57元，开发商主张受新冠疫情影响应扣减逾期天数，且约定违约金过高请求下调。

一审法院查明2021年10月合同签订后，大连地区共发生4次疫情管控，累计停工85天，遂认定实际逾期天数为31天，同时酌情将违约金标准下调至日万分之一，判决开发商支付违约金2494.91元。叶某不服提起上诉，大连市中级人民法院二审认为一审认定符合法律规定，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2026)辽02民终238号
• 案由：房屋买卖合同纠纷（商品房销售合同纠纷）
• 审理法院：辽宁省大连市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月22日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 对购房者而言，签订商品房买卖合同时应明确不可抗力的范围、通知义务及举证要求，若遭遇逾期交房主张违约金时，需提前留存实际损失的相关证据（如租房合同、租金支付凭证、另行购房的溢价损失证明等），避免开发商主张违约金过高时无证据反驳。
• 对开发商而言，遇疫情、政策调整等不可抗力影响工期的，应及时向购房者履行书面告知义务，留存好政府停工通知、复工批复、施工日志等证据，否则可能无法主张扣减逾期天数；无正当理由逾期交房的，需承担相应违约责任。
• 若同项目购房者出现逾期天数相同但裁判结果不同的情况，多因合同签订时间不同（疫情爆发前签订的合同可扣减的疫情天数更多），不属于同案不同判情形，当事人可结合自身合同签订时间判断裁判合理性。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。