以房抵债后房屋实测面积超约定，买方需要补差价吗？征和律所结合呼和浩特(2026)内01民终1号案例实务解读
法律问题
以房抵债签订的商品房买卖合同，约定面积与实测面积不符时，是否需要按照“多退少补”条款补足差价？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)内01民终1号生效判决解答：首先要判断商品房买卖合同的真实性质，若合同是为了履行执行阶段的以房抵债协议，并非普通商品房买卖，则要优先按照抵债协议的约定确定双方权利义务。本案中双方在执行和解协议中已经明确约定以四轴范围内的整层房屋抵顶固定金额债务，互不找差价，即便后续实测面积超出合同暂估的702㎡，买方也无需支付额外差价，出卖方仍需配合办理过户、完成配套设施接通义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
真实案例
2018年，内蒙古某商业建设有限公司为替他人清偿执行债务，在法院主持下与债权人达成执行和解协议，约定以位于呼和浩特市某小区商业楼三层四轴范围内的房屋（暂估面积702㎡）抵顶466万余元债务，明确约定房屋折价后与欠款金额等值，三方互不找差价。后债权人指定辛某某与该公司签订《商品房买卖合同》，合同同时约定面积以实测为准、多退少补。2023年案涉房屋完成首次登记，实测面积为883.69㎡，远超约定的702㎡，该公司遂起诉要求辛某某补足363万余元面积差价款，并拒绝配合办理过户。
法院经审理认为，双方签订商品房买卖合同本质是履行以房抵债协议，真实意思为以四轴范围内整层房屋抵顶固定债务，签订合同时房屋为现房，出卖方应当知晓房屋实际面积仍约定以四轴范围为准，因此无需补差，最终判决驳回该公司的反诉请求，要求其15日内协助辛某某办理房屋过户登记，并接通涉案房屋的供水、供电、供热。
案例检索信息
- 案号：(2026)内01民终1号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月19日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，以房抵债协议签订时，要明确约定抵顶标的是“特定四至范围内的房屋”还是“固定面积的房屋”，同时明确是否互不找差价，避免后续产生争议；第二，若签订商品房买卖合同是为了履行以房抵债义务，要在合同中明确标注合同目的，避免普通商品房买卖格式条款与抵债约定冲突；第三，抵债的房屋如果是现房，建议提前核实实际面积，将准确面积写入协议，减少不必要的纠纷。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。