挂靠房企开发房屋的实际投资人有权向购房人要尾款吗？征和律所结合呼和浩特(2026)内01民终87号案例实务解读

法律问题

挂靠房地产开发企业资质开发商品房项目的实际投资人，是否具备诉讼主体资格，有权直接向购房人主张欠付的购房尾款？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)内01民终87号生效判决分析：判断房屋买卖合同的履行主体不能仅以合同名义签章为准，还要结合权利义务的实际承担情况综合认定。首先，若多份生效裁判已经确认挂靠开发的个人是项目的实际投资人、实际权利人，且购房人明知房屋出售的实际主体、已将全部首付款直接支付给该实际投资人，甚至在诉讼中直接向该实际投资人主张逾期交房违约责任的，应当认定该实际投资人是案涉房屋买卖合同的相对方，有权向购房人主张欠付的购房尾款。至于挂靠开发违反房地产开发资质管理规定的问题，属于行政监管范畴，不影响已经实际履行的民事合同中购房人付款义务的承担。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

最新案例

张某卿挂靠内蒙古某某房地产开发有限责任公司开发呼和浩特市土默特左旗千佳和商住小区项目，是该项目的实际投资人、实际控制人，项目收益、亏损均由张某卿自行承担。2023年张某卿与付某忠签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款376109元，剩余5万元尾款需在2025年8月前付清，付某忠将全部首付款直接支付给张某卿后已收房入住，但到期后一直未支付尾款。

付某忠不服一审判决上诉称，张某卿不具备房地产开发资质，不是案涉房屋的合法所有权人，无权以自己名义主张尾款，同时要求张某卿承担逾期交房13年的违约责任。呼和浩特市中级人民法院审理认为，多份生效判决已确认张某卿是案涉项目的实际投资人，付某忠的购房款全部直接支付给张某卿，且付某忠直接向张某卿主张逾期交房违约责任，足以证明付某忠认可张某卿是合同相对方，故张某卿有权主张尾款；付某忠未在一审程序中提出逾期交房的反诉，该项上诉请求不属于二审审理范围，可另行起诉。最终法院判决驳回上诉，维持原判，付某忠需向张某卿支付尾款、利息、滞纳金合计52347.5元。

案例检索信息

• 案号：(2026)内01民终87号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月20日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 对于购房人来说，签订商品房买卖合同时要明确核实出卖主体资质，尽量将购房款支付到合同载明的公账账户，妥善留存全部付款凭证，避免后续出现主体争议导致维权受阻；
• 对于挂靠开发的实际投资人来说，要妥善保存挂靠协议、投资流水、生效裁判文书等可以证明自身实际权利人身份的证据，在签订房屋买卖合同时可以明确告知购房人实际主体身份，约定收款账户，避免后续收款出现障碍；
• 诉讼过程中如果有主张逾期交房、房屋质量赔偿等反诉请求的，要在一审举证期限内及时提出，未在一审提出的，二审法院不会直接审理，当事人需要另行起诉主张权利，会增加维权的时间成本。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。