提前退租未获房东同意合同何时解除？扩大损失谁承担？征和律所结合赤峰(2026)内04民终81号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同约定承租方自主停业可终止下一年度租赁的，承租方单方提前退租未获得房东同意的，合同解除时间如何认定？退租后房屋空置的扩大损失由谁承担？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)内04民终81号生效判决解答：首先，合同约定承租方自主停业时仅能从下一租赁年终止合同，承租方未在合理期限内提前通知就单方强行退租的，属于违约行为，不享有任意单方解除权；但考虑到承租方已经实际腾退房屋、租赁合同客观上无法继续履行，法院会酌定给予房东3个月的合理寻租期，该期间的租金损失由承租方承担，超过3个月房东未及时采取招租等止损措施导致的房屋空置损失，由房东自行承担。其次，房东主张承租方承担物业费的，需要举证证明其已经实际缴纳了对应租赁期间的物业费，未提供缴费凭证的诉请难以得到法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

真实案例

张某将位于赤峰市松山区的商用房屋出租给李某，双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2023年7月15日至2026年7月15日，年租金15万元，第二年租金需于2024年5月15日前一次性付清；租赁期内物业费、水电费等费用由李某承担；同时约定如李某自主停业，张某不退还当年房屋租赁费，仅能从下一租赁年终止合同。

李某支付第一年租金后，于2024年6月向张某提出退房要求，遭到张某明确拒绝后，次日便强行腾退房屋，拍摄视频告知张某已将钥匙、水电卡留在房屋内，此后房屋长期处于空置状态。张某起诉要求解除合同、李某支付截至起诉之日的租金18万余元、违约金3.5万余元、物业费6523元。

一审法院审理后判决解除双方租赁合同，李某支付张某3个月租金20833.33元、违约金35747元，驳回张某其余诉讼请求。双方均不服提起上诉，赤峰市中级人民法院二审认为李某未按约支付第二年租金且强行退租构成违约，张某未及时止损导致房屋长期空置应自行承担扩大损失，最终判决驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2026)内04民终81号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月19日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：1. 房屋租赁合同约定单方解除条件的，行使解除权一方应当在合理期限内提前通知对方，协商一致后再办理退租交接，不得擅自强行退租，否则仍需承担违约责任；2. 房东收到承租方退租通知后，应当及时通过发布招租信息、寻找新租客等措施止损，不得放任房屋长期空置，否则空置超过3个月合理期限的损失无法向承租方主张；3. 租赁合同履行过程中，双方均应当留存好各类费用缴费凭证，主张对方承担物业费、水电费等杂费的，需提供实际缴费的凭证作为证据，否则诉请难以得到法院支持。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。