承租人提前告知不续租出租人同意后又主张不退押金合法吗？征和律所结合银川(2026)宁01民终77号案例实务解读
法律问题
房屋租赁期间承租人提出到期不再续租，出租人明确同意的，是否属于双方协商一致解除租赁合同？出租人能否事后以承租人擅自提前退租为由拒不退还履约保证金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)宁01民终77号生效判决分析：承租人在租期届满前明确告知出租人到期不再续租，出租人作出明确同意的意思表示的，属于双方就提前解除租赁合同达成一致合意，不属于合同约定的“擅自提前退租”情形，只要承租人不存在其他违约行为、已按约定腾退房屋并结清相关费用，出租人就应当按照合同约定退还履约保证金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
最新案例
基本事实
2024年4月20日，上诉人高某（出租方）与被上诉人闫某（承租方）签订为期3年的《房屋租赁合同》，约定年租金6万元，闫某缴纳履约保证金1万元，承租到期后闫某无违约的，高某无息退还保证金；合同同时约定闫某未经同意擅自中途退租的，高某不退还未履行部分租金。2025年3月4日高某微信询问闫某是否续租，要求续租需在4月1日前交清房租，否则锁门；2025年3月12日闫某方明确回复到期不租，到期前腾房，高某回复“行”，并要求闫某5月1日前腾房，闫某表示同意。后闫某按约定于2025年5月1日腾退房屋并结清相关费用，高某拒不退还1万元保证金，闫某遂诉至法院。
争议焦点
双方是否已经协商一致解除租赁合同，高某是否有权以闫某擅自退租为由拒不退还保证金。
法院观点
法院经审理认为，闫某方告知高某到期不租后，高某明确表示同意，足以认定双方已经协商一致解除案涉租赁合同，闫某不存在擅自退租的违约行为，且已按约定腾退房屋，高某应当按照合同约定退还履约保证金。
裁判结果
一审判令高某于判决生效后10日内退还闫某履约保证金1万元，高某不服提起上诉，银川市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)宁01民终77号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-19
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁双方就合同变更、解除等事项沟通时，应当留存好微信聊天记录、通话录音、书面协议等证据，避免事后就协商内容产生争议；
- 承租人确需提前退租的，应当主动与出租人协商，获得出租人明确同意后再腾退房屋，不要擅自搬离欠付费用，否则可能被认定为违约，不仅要不回押金还可能承担额外的违约赔偿责任；
- 出租人如果不同意承租人提前退租的请求，应当明确提出异议，不要作出含糊其辞的同意表述，否则会被认定为双方已经协商一致解除合同，无法再向承租人主张违约责任；
- 签订租赁合同时，应当明确约定履约保证金的退还条件、扣除情形，避免因约定模糊产生纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。