逾期办证违约金请求是否超过诉讼时效？征和律所结合海南藏族自治州(2026)青25民终6号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同中约定开发商逾期办证需支付固定比例违约金，开发商逾期近10年才完成办证义务，购房人主张违约金是否超过诉讼时效？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2026)青25民终6号生效判决解答：若开发商逾期办证的违约状态持续至《民法典》施行后，且违约金数额需待办证完成、房屋面积最终确定时才能明确的，属于继续性债权，诉讼时效从办证义务履行完毕之日起算，购房人主张违约金不超过诉讼时效。
法律依据
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
真实案例
2014年8月，某某房产公司与王某签订房屋买卖协议，约定将案涉商铺出售给王某，房产公司需在2015年4月30日前完成房产证、土地证办理义务，逾期需按总房款10%支付违约金，房款最终按实际测绘面积结算，办证完成当日王某付清尾款。协议签订后王某累计支付购房款170万元，2018年王某实际接收商铺使用，因房产公司自身原因迟迟未办理过户登记，直至2023年5月王某垫付房产公司应缴税费后，案涉商铺才完成过户登记。
后某某房产公司起诉要求王某支付剩余购房款，王某反诉要求房产公司支付逾期办证违约金231222元。一审法院支持双方诉请，房产公司不服上诉，主张王某的违约金请求已过2年诉讼时效，不应得到支持。
青海省海南藏族自治州中级人民法院审理认为：房产公司逾期办证的违约状态持续至《民法典》施行后，且违约金数额需待2023年办证完成、房屋面积确定时才能明确，王某也一直在催促房产公司办证，其主张未超过诉讼时效，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2026)青25民终6号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：青海省海南藏族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-23
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人遇到开发商逾期办证的，要留存好微信、短信、函件等催办记录，避免后续对方以诉讼时效为由提出抗辩；
- 若合同约定固定比例的逾期办证违约金，违约金数额需待办证完成才能确定的，诉讼时效从办证义务履行完毕之日起算，而非合同约定的办证期限届满之日；
- 房企作为出卖人应当严格按约定履行办证义务，即便购房人长时间未主张违约金，只要违约状态持续，依然需要承担相应违约责任，不得恶意拖延办证逃避义务。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。