校园商铺承租人主张寒暑假属情势变更、单方以设备抵债能否拒付租金？征和律所结合昆明(2026)云01民终225号案例实务解读

法律问题

承租校园内配套商业房屋，承租人以寒暑假无法经营主张构成情势变更拒付租金，以及承租人单方发函提出以自有设备抵偿欠付租金但未获得出租人同意的，能否产生债务抵消效力、免除租金支付义务？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2026)云01民终225号生效判决解答：第一，校园寒暑假属于承租人订立合同时即可预见的经营周期特征，不属于《民法典》规定的“无法预见、不属于商业风险的重大变化”，不构成情势变更，承租人以此为由拒付租金无法律依据，仍应按合同约定支付欠付租金及违约金。第二，以物抵债属于约定抵消范畴，必须双方就抵消标的、抵消金额等核心内容达成明确合意，承租人单方发函提出抵债方案，出租人未明确表示同意的，不发生债务抵消的法律效力，承租人仍需履行租金支付义务。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十九条：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

真实案例

2024年2月20日，云南某甲有限公司与案外人某丙公司签订《校内场地管理协议》，承租云南某学院内68㎡商铺用于经营洗衣、洗鞋业务，约定租赁期限3年，首年管理费118600元，承租人逾期支付租金超过15日的，出租人有权单方解除合同，承租人需按当年管理费总额的20%支付违约金。合同签订后，某甲公司未按约定支付首年管理费，经某丙公司多次催缴仍未履行，2024年12月某丙公司向某甲公司送达《解除协议通知函》，通知合同于2024年9月13日解除，核算欠付管理费、违约金、卫生费合计91450.02元，扣除某甲已缴纳的履约保证金35580元后，还需支付55870.02元。随后某丙公司将该债权转让给昆明某乙有限公司并履行了通知义务。

某甲公司不服一审判决提起上诉，主张案涉商铺属于校园配套商业，寒暑假期间无法经营构成情势变更，且已发函提出以投入的设备抵偿全部债务，无需再支付租金。昆明中院审理认为，某甲公司订立合同时明知商铺位于校园内，寒暑假不属于无法预见的重大变化，不构成情势变更；某甲公司提交的证据不足以证明双方就以物抵债达成合意，其上诉主张无事实及法律依据，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2026)云01民终225号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月19日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，承租特殊区位商铺（校园、景区、产业园区等）前，应当充分评估经营周期的特殊性，将寒暑假、淡旺季等可预见的经营波动纳入租金成本测算、合同条款谈判的考量范围，不要事后以情势变更为由主张免责，该类抗辩获得法院支持的概率极低。第二，如确需以资产抵偿债务，应当与债权人签订书面的以物抵债协议，明确抵债资产的范围、价值、抵偿的债务金额、交付过户时间等核心条款，单方发函提出抵债方案的不具有法律强制效力，反而可能因逾期履行债务产生额外违约金、诉讼费等成本。第三，债权人转让债权只要依法通知债务人即对债务人发生效力，债务人仅能以对原债权人的法定抗辩事由对抗新债权人，无合法理由拒付债务的将承担相应违约责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。